Einwertung – alles Wichtige rund um die Immobilien-Bewertung

Gründe, die Einwertung einer Immobilie vornehmen zu lassen, gibt es viele. Dazu zählen nicht nur der Kauf oder Verkauf eines Objekts, sondern auch ein Wechsel des Eigentümers/der Eigentümerin, eine Scheidung oder ein Erbfall. In all diesen Fällen ist wichtig, den genauen und marktgerechten Wert eines Hauses oder einer Wohnung zu kennen bzw. zu erfahren. Wir erläutern nachfolgend die wichtigsten Punkte rund um die Einwertung von Immobilien.

Was ist eine Immobilien-Einwertung?

Wie bereits erwähnt, geht es bei einer Einwertung darum, den Wert einer Immobilie – das kann ein Einfamilienhaus genauso sein wie ein Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder eine Gewerbeimmobilie – zu ermitteln. Dazu wird das Objekt im Detail analysiert. Neben Größe, Ausstattung und Lage werden außerdem objektbezogene Potenziale und Risiken bewertet sowie die aktuelle Marktlage. Darüber hinaus spielen auch Angebot und Nachfrage eine Rolle. Insbesondere Analysten zur Marktsituation können in der Regel nur von Fachpersonen durchgeführt werden, die auch in der Lage sind, Vergleichsobjekte zu recherchieren.

Wer erstellt Immobilien-Bewertungen?

Wenn Sie einfach nur interessenhalber den Wert Ihrer Immobilie feststellen möchten, dann kann es ausreichen, eine kostenlose Online-Bewertung erstellen zu lassen, die auf vielen Immobilien-Plattformen angeboten wird. Hier reichen in der Regel die Eckdaten des Objekts aus, um den ungefähren Verkehrswert zu ermitteln.

Wollen Sie jedoch Ihr Haus/Ihre Wohnung verkaufen, ist es empfehlenswert, eine solche Einwertung durch eine Fachperson erstellen zu lassen. Dazu zählen neben Immobilien-Maklern und -Maklerinnen beispielsweise auch Architekten/Architektinnen sowie Bauingenieure/Bauingenieurinnen. Geht es dabei um die Einschätzung für ein denkmalgeschütztes Haus kann es außerdem sinnvoll sein, sich an einen/eine spezialisierte(n) Sachverständige(n) für diesen Bereich zu wenden.

Je nachdem, aus welchem Grund Sie eine Einwertung benötigen, benötigen Sie unter Umständen außerdem ein Gutachten, das von einem/einer zertifizierten Sachverständigen erstellt wird. Das gilt insbesondere für Immobilien-Streitigkeiten, die vor Gericht ausgetragen werden. Auch hier kann der/die Gutachter:in ein/e Makler:in oder ein/e Architekt:in sein. Die Fachperson muss jedoch staatlich anerkannt sein.

Für was benötigen Sie eine Einwertung Ihrer Immobilie?

Klassischerweise benötigen Sie – wie bereits ausgeführt – eine Einwertung Ihrer Immobilie, wenn Sie diese verkaufen oder kaufen wollen. Darüber hinaus gibt es jedoch noch eine Reihe von anderen Gründen, für die eine Bewertung wichtig und manchmal auch unabdingbar ist:

• Geht es um eine Schenkung oder Erbschaft, ist der Immobilienwert die Grundlage für die Feststellung der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer.
• Bei einer Scheidung hilft eine fachgerechte Einwertung dabei, dass die Immobilie korrekt "aufgeteilt" werden kann.
• Wollen Sie Ihre Immobilie beleihen, ist meistens auch eine Objektbewertung notwendig. In vielen Fällen wird Ihr Kreditinstitut eine solche Bewertung selbst vornehmen wollen. In einem solchen Fall sollten Sie jedoch ein Kurzgutachten in Auftrag geben, da es natürlich im Interesse der Bank ist, den Wert der zu belastenden Immobilie etwas tiefer anzusetzen.

Gut zu wissen: Bei dem ermittelten Verkehrswert handelt es sich nicht um den Beleihungswert. Dieser wird vom Kreditinstitut festgelegt und liegt meistens 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert. So sichert sich die Bank vor einem möglichen finanziellen Ausfall Ihrerseits ab.

• Sollte für Sie der unglückliche Fall einer unabwendbaren Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie eintreten, kann es wichtig sein, dass Sie ein Gutachten mit einer professionellen Immobilien-Einwertung durchführen lassen. Ansonsten kümmert sich das Amtsgericht, dass eine solche Zwangsversteigerung abwickelt, auch um die Bewertung. Sie orientiert sich in der Regel jedoch nur am Bodenrichtwert und berücksichtigt keine anderen Merkmale. Lassen Sie sich vorher unbedingt von einer Fachperson beraten, um die Kosten des Gutachtens gegenüber der Differenz der berichtigten Einwertung in Relation zu stellen.

Wie wird eine Immobilien-Einwertung erstellt?

Grundsätzlich ist eine Immobilien-Bewertung immer ein komplexes Verfahren, bei der zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden müssen. Abhängig von der Objektart gibt es drei gängige Methoden für die Einwertung.

Welche Unterlagen benötigen Sie für eine Immobilien-Bewertung?

Für die Erstellung einer korrekten Einwertung sind neben einem Ortstermin, bei dem die Fachperson Ihre Immobilie in Augenschein nehmen kann, folgende Unterlagen notwendig:

Einfamilienhaus

• Baujahr des Gebäudes
• Bauunterlagen (bemaßte Grundrisse, Haus-Schnitt und Haus-Ansichten)
• Baubeschreibung
• Grundbuchauszug
• Baulastenverzeichnis
• Amtlicher Katasterplan (Liegenschaftskarte)
• Wohnflächenberechnung
• Auflistung der Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 15 Jahren)
• Energieausweis
• Angaben zum Denkmalschutz (falls das Haus unter Denkmalschutz steht)
• Angaben zur Miete (falls das Haus vermietet ist)

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bewerten lassen möchten, benötigen Sie außerdem noch folgende Dokumente:

• Grundstücksgröße
• Teilungserklärung
• Angaben zu den Nutzflächen
• Angaben zu den Mieteinnahmen
• Angaben zu Instandhaltungsrücklagen und zum Hausgeld (falls real geteilt)
• Angaben zu vorhandenen PKW-Stellplätzen

Eigentumswohnung

• Baujahr des Gebäudes
• Bauunterlagen (bemaßte Grundrisse, Haus-Schnitt und Haus-Ansichten)
• Baubeschreibung (falls vorhanden)
• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung
• Baulastenverzeichnis
• Amtlicher Katasterplan (Liegenschaftskarte)
• Wohnflächenberechnung
• Angaben zum Hausgeld
• Angaben zur Höhe der Instandhaltungsrücklagen
• Angaben zu den Modernisierungsmaßnahmen des Gebäudes und der Wohnung (in den vergangenen 15 Jahren)
• Energieausweis
• Angaben zum Denkmalschutz (falls das Haus unter Denkmalschutz steht)
• Angaben zur Miete (falls das Haus vermietet ist)

Was kostet eine Immobilien-Bewertung?

Wie so oft hängen die Kosten für eine Einwertung unter anderem von der Größe und der Art einer Immobilie ab. Die Bewertung einer Eigentumswohnung ist sicherlich günstiger als die eines Ein- oder gar Mehrfamilienhauses. Außerdem sind die Kosten auch davon abhängig, ob Sie ein Kurzgutachten veranlassen oder aber ein vollumfängliches Verkehrsgutachten benötigen, das auch vor Gericht Bestand hat.

So kann als Richtlinie für ein Kurzgutachten mit einer Preisspanne zwischen 500 und 1.000 Euro kalkuliert werden. Hier führt eine Fachperson (wie eingangs beschrieben) eine vereinfachte Bewertung durch, die zur Festlegung eines Kaufpreises führt.

Gut zu wissen: Wenn Sie Ihre Immobilie über einen/eine Makler:in verkaufen wollen, fragen Sie nach einer Kurzbewertung. Oft wird diese als kostenloser Service angeboten, wenn er/sie die Immobilie später vermittelt.

Benötigen Sie ein komplettes Verkehrsgutachten, dann müssen Sie mit Kosten für den/die Gutachter:in zwischen 1.500 bis 2.500 Euro rechnen. Eine solche Einwertung hat dann aber auch bei Behörden und vor dem Gericht Bestand.

Wie kann der Wert einer Immobilie gesteigert werden?

Bevor Sie eine Einwertung für Ihre Immobilie beauftragen, sollte Ihnen bewusst sein, das notwendige Reparatur- und/oder nicht durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen den Wert Ihres Objekts in einem Gutachten erheblich reduzieren können. Dabei kann die Wertminderung deutlich höher ausfallen als die tatsächlichen Renovierungskosten.

Überlegen Sie daher im Vorfeld, ob Sie die eine oder andere Sanierungsmaßnahme noch vor einer Immobilien-Bewertung durchführen wollen. Wertsteigernd können beispielsweise folgende Maßnahmen sein:

• Energetische Modernisierungsmaßnahmen (z. B. Austausch Heizung, Dämmung Fassade und Dach)
• Austausch veralteter Elektro- und Wasserinstallationen
• Entfernung von möglichen Bauschäden und nachträgliche Bauwerksabdichtung, um dem Eindringen von Feuchtigkeit und Schimmelbildung vorzubeugen
• Instandsetzung der Außenanlagen (bei Ein- und Mehrfamilienhäusern) – dazu zählt das Entfernen von Gestrüpp und Totholz genauso wie das Ausbessern von beschädigten Treppen, Terrassen, Wegen und Zufahrten

Sie sehen also, die Einwertung einer Immobilie ist unter Umständen umfangreicher als Sie vorher vermutet haben. Sollten Sie für Ihre Immobilien-Bewertung neue oder aktualisierte Dokumente benötigen, unterstützen wir Sie gerne – von bemaßten Grundrissen über Haus-Schnitte und Haus-Ansichten bis hin zur Wohnflächenberechnung.