Was ist eine Abgeschlossenheitserklärung?

Wenn Sie Eigentümer:in eines Mehrfamilienhauses sind und einzelne oder mehrere Wohnungen in diesem Haus verkaufen möchten, dann benötigen Sie u.a. eine Abgeschlossenheitserklärung (ein anderer Begriff hierfür ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung) für jede Wohnung. Mit dieser amtlichen Bestätigung wird erklärt, dass die einzelnen Wohneinheiten baulich strikt von anderen Wohnungen und Räumen getrennt – also abgeschlossen – sind. Jede Wohnung kann daher unabhängig von den anderen als solche genutzt werden.

Die Abgeschlossenheitserklärung zählt neben dem Aufteilungsplan des Gebäudes und der dazugehörigen Gemeinschaftsordnung zu den wichtigen Bestandteilen der Teilungserklärung, die beim Amtsgericht beantragt wird. Nur so werden die einzelnen Wohnungen als eigenständigen Einheiten in das Grundbuch aufgenommen.

Gut zu wissen: Die Definitionen zu den wichtigsten Begriffen rund um die Teilungserklärung finden Sie übrigens hier.

Die Abgeschlossenheitserklärung wird in der Regel beim zuständigen Bauamt beantragt. Die Beantragung kann durch den Eigentümer/die Eigentümerin der Immobilie, dessen/deren bevollmächtigten Rechtsanwalt oder durch eine dritte, vom Eigentümer/von der Eigentümerin bevollmächtigte Person vorgenommen werden.

Gut zu wissen: Ausnahmen bestätigen die Regel: In einigen Bundesländern wird die Bescheinigung von einem öffentlich bestelltem Bausachverständigen ausgestellt und nicht von der entsprechenden Baubehörde.

Bauliche Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitserklärung

Um eine korrekte Abgeschlossenheitserklärung für das Wohneigentum – also für die jeweils einzelne Wohnung – beim Bauamt beantragen zu können, müssen gewisse bauliche Voraussetzungen gegeben sein.

• Jede Wohnung muss so ausgestattet sein, dass sie problemlos als Wohnraum genutzt werden kann. Das bedeutet, es stehen neben Bad und WC auch eine Kochgelegenheit sowie mindestens ein Raum (kombiniertes Wohn- und Schlafzimmer) zur Verfügung.
• Die Decken und Wände einer jeden Wohneinheit müssen räumlich so gestaltet sein, dass ein ausreichender Wärme- und Schallschutz besteht.
• Die gesetzlichen Brandschutzvorgaben müssen eingehalten werden.
• Der Zugang zu einer jeden Wohnung muss abschließbar sein.

Gut zu wissen: Die Zimmer und Räume einer Wohnung müssen nicht zwangsläufig auf einem Stockwerk liegen. So gelten auch Wohnungen mit zwei (oder mehr Stockwerken) wie beispielsweise eine Maisonette-Wohnung als eine Wohneinheit, wenn sich die Treppen innerhalb der Wohnung befindet.

Sonderfall Teileigentum

Es gibt Mehrfamilienhäuser, die neben den verschiedenen Wohnungen auch eines oder mehrere Ladengeschäfte im Erdgeschoss haben. Diese gewerblich genutzten Räume werden als Teileigentum definiert und sind kein Wohnraum. Wollen Sie ein solches Ladengeschäft verkaufen, wird ebenfalls eine Abgeschlossenheitserklärung benötigt. Hierfür gelten folgende Regelungen:

• Wie beim Wohneigentum muss auch das Teileigentum räumlich abgetrennt sein und verschlossen werden können.
• Selbstverständlich müssen auch die Brand- und Schallschutzbestimmungen berücksichtigt werden.
• Außerdem muss der gewerblich genutzte Raum eine Toilette haben.

Diese Unterlagen werden für eine Abgeschlossenheitserklärung benötigt

Neben dem ausgefüllten Antragsformular, das es bei manchen Bauämtern inzwischen auch als PDF-Dokument zum Herunterladen gibt, werden folgende Dokumente benötigt:

• Lageplan des Mehrfamilienhauses – abhängig von der jeweiligen Baubehörde gibt es hier unter Umständen unterschiedliche Vorgaben. In der Regel sollte der eingereichte Lageplan nicht älter als sechs Monate sein. Darüber hinaus ist ein Maßstab von 1:1000 oder 1:500 notwendig.
• Aufteilungsplan der Immobilie – dieser sollte alle Nebengebäude und sonstige Anlagen, die zur Immobilie gehören, beinhalten. Außerdem zählen Grundrisse, Schnitte und Ansichten von allen Gebäudeteilen dazu. Das umfasst Dachböden (auch nicht ausgebaut) und Keller genauso, wie Nebengebäude und andere Einrichtungen, die sich auf dem Grundstück befinden. Aus dem Aufteilungsplan muss klar ersichtlich sein, wie Wohn- und Teileigentum (gewerblich genutzte Flächen) sowie Sonder- (z.B. Garage und Kellerräume) und Gemeinschaftseigentum (Dach und Wände) zueinander liegen und gestaltet sind.

Gut zu wissen: Achten Sie darauf, dass der Aufteilungsplan so detailliert wie möglich ist. Er ist nämlich auch die Diskussionsgrundlage, wenn es zu einem späteren Zeitpunkt zu Streitigkeiten kommt. So sollten beispielsweise unbedingt alle Räume korrekt gekennzeichnet werden – das gilt für Wohnräume und eventuell vorhandene Kellerräume genauso wie für Nebengebäude, weitere Einrichtungen auf dem Grundstück, die zum Sondereigentum gehören, oder Balkone und Terrassen. Die entsprechende Nutzung für jeden Raum gehört ebenfalls in den Aufteilungsplan. Wie die Kennzeichnungen und Nummerierungen für die unterschiedlichen Bereiche aussehen müssen, erfahren Sie bei Ihrer Baubehörde.
Wie so viele andere Dinge ist auch die Beantragung einer Abgeschlossenheitserklärung in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Informieren Sie sich daher im Vorfeld eingehend darüber, welche Informationen und Unterlagen Sie zusätzlich zu den vorgenannten Plänen noch einreichen müssen. Dazu können beispielsweise die Wohn- und Nutzflächenberechnung, der Kaufvertrag und/oder ein aktueller Grundbucheintrag zählen sowie Flur- und Liegenschaftskarten-Auszüge, der Grundstücksplan mit eingezeichneten PKW-Stellplätzen oder eine detaillierte Zeichnung der sanitären Einrichtungen.

Aktualität zählt

Auch wenn es eigentlich selbstverständlich sein sollte: Alle Pläne und sonstigen Dokumente, die beim Bauamt eingereicht werden, müssen aktuell sein. Das ist besonders wichtig bei Bestandsimmobilien. Bei Neubauprojekten muss der aktuelle Planungsstand berücksichtigt werden. In der Regel überprüft das natürlich niemand vor Ort, aber wenn sich nach Erteilung der Abgeschlossenheitserklärung herausstellt, dass genehmigungspflichtige Abweichungen des Ist-Zustands von den eingereichten Plänen oder der entsprechenden Bauordnung vorliegen, dann ist die bereits erteilte Bescheinigung gesetzeswidrig. Kommt es später zu Streitigkeiten unter den Eigentümern, kann das zu Problem führen.

Gut zu wissen: Planen Sie ausreichend Zeit für die Beantragung einer Abgeschlossenheitserklärung ein. Die Bearbeitung kann innerhalb von zwei Wochen erledigt sein, aber auch bis zu drei Monaten dauern.