Potentielle Fehler und Fallstricke bei der Teilungserklärung

Eigentumswohnungen stellen für viele Immobilienkäufer die optimale Lösung dar: Sie erwerben Wohneigentum, müssen sich aber um die vielen Belange rund um eine Immobilie nicht allein kümmern - hier tritt die Eigentümergemeinschaft zusammen ein. Allerdings sollten dann auch die rechtlichen Grundlagen stimmen, die in der Teilungserklärung fixiert sind. Darüber hinaus ist in diesem Dokument die formelle Aufteilung des gesamten Objektes festgelegt. Deswegen gehören folgende Bestandteile dazu:

Aufteilungsplan

Aus diesen Grundrissen wird nicht nur die Aufteilung des Objektes, sondern auch Größe und Lage des Objektes und der Teile ersichtlich. Die Anteile werden jeweils in Tausendstel beziffert. Beispiel: 9,4/1.000stel - dem Eigentümer gehören 9,4 Prozent des gesamten Objektes, es handelt sich also nicht um eine Flächenangabe in Quadratmeter.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die einzelnen Wohneinheiten müssen abgeschlossen, also unabhängig voneinander zu nutzen sein - die Erklärung muss das formell bestätigen.

Gemeinschaftsordnung

Die Eigentümergemeinschaft legt in dieser Gemeinschaftsordnung fest, welche Rechte und Pflichten sich die Eigentümer untereinander einräumen. Darüber hinaus kann hier auch eine Hausordnung vereinbart werden, ist aber nicht zwingend notwendig.

Ohne eine solche Teilungserklärung können die obligatorischen Wohnungsgrundbücher nicht angelegt werden - jeder einzelne der relevanten Bestandteile und jedes einzelne Wohnungsgrundbuch werden notariell beurkundet. Erst dann dürfen die Wohneinheiten separat veräußert werden. Der Käufer kann demnach die getroffenen Regelungen nicht beeinflussen.

Wesentliche Teile: Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung

Eine der wichtigsten Aufgaben, die eine Teilungserklärung erfüllt, ist die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Hier kommt der Aufteilungsplan ins Spiel, der die räumlichen Grenzen genau aufzeigt. Darüber hinaus spielen aber auch vermeintlich kleine Details eine wichtige Rolle, wie beispielsweise die Wasserleitungen: Gehören nur die Hauptversorgungsstränge zum Gemeinschaftseigentum oder alle Leitungsstränge? Das kann beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch interessant sein. Während alle Eigentümer gemeinsam für den Schaden aufkommen, wenn die Wasserleitung grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum zählt, muss das ansonsten der Wohnungseigentümer selbst verantworten.

Ebenfalls wichtig sind eventuelle Gebrauchs- oderr Nutzungsbeschränkungen: Sollen einzelne Einheiten beispielsweise auch zu gewerblichen Zwecken genutzt werden oder das Dachgeschoss ausgebaut werden dürfen, gehört dies explizit in die Teilungserklärung. Mit der Gemeinschaftsordnung verteilen die Eigentümer auch die Kosten, vereinbaren sich zur Hausordnung und eventuell zu Sondernutzungsrechten. Dieser Bestandteil der Teilungserklärung kann auch im Nachhinein abgeändert werden, sofern alle Wohnungseigentümer zustimmen. Eine gründliche Recherche im Vorfeld empfiehlt sich also in jedem Fall.

Potenzielle Fehler und Fallstricke

Grundsätzlich gibt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) den Rahmen vor, den eine Teilungserklärung ausschöpfen kann. Allerdings ist es durchaus üblich, sogenannte Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung zu formulieren: Den Wohnungseigentümern wird dann die Möglichkeit eingeräumt, anderweitige Mehrheitsbeschlüsse zu fassen - und die dürfen auch von der Teilungserklärung und vom Gesetz abweichen. Alelrdings ist dann jeweils eine Einzelfallprüfung notwendig, um die Rechtswirksamkeit sicherzustellen.

Einige wirksame Regelungen erweisen sich in der Praxis jedoch ebenfalls als wahre Fallstricke, wie zum Beispiel:

• Die Teilungserklärung sieht vor, dass der Käufer einer Wohneinheit auch für die vom Voreigentümer verursachten Rückstände beim Wohngeld aufkommen muss.
• Die Möglichkeit der gewerblichen Nutzung von Gebäudeteilen kann zu allgemein gefasst sein: Als Geschäftsraum kann eine Bar ebenso bezeichnet werden wie ein Büro. Beim Begriff Laden bleibt hingegen kein Interpretationsspielraum.
• Sanierungs- und Reparaturkosten sind laut § 16 Abs. 2 WEG entsprechend des Anteils auf die Eigentümer zu verteilen - hier sind auch abweichende Vereinbarungen möglich. Dies zu ändern, bedarf einer 3/4-Mehrheit und funktioniert nur in Einzelfällen.
• Fensterrahmen und Fenster zählen dem Grundsatz nach zum Gemeinschaftseigentum. Das ist laut BGH-Urteil V ZR 174/11 auch dann der Fall, wenn die Teilungserklärung dies anders regelt. Aber: Es kann festgelegt werden, dass die Eigentümer nur für ihre eigenen Fenster aufkommen müssen. Ist dies nicht explizit formuliert, dann zahlen alle Eigentümer anteilig auch die Kosten der anderen.
• Die in der Teilungserklärung formulierten Regelungen sind im Gegensatz zu mündlichen Absprachen oder Gewohnheiten verbindlich: Nutzt einer der Eigentümer beispielsweise einen Teil des Dachbodens für eigene Zwecke, ohne dass dies in der Teilungserklärung als Sondereigentum deklariert wäre, kann er de facto kein alleiniges Recht beanspruchen. Selbst nach jahrelanger Dulding lässt sich diese Nutzung jederzeit widerrufen.
• Eine weitere gängige Klausel bezieht sich auf die Haltung von Tieren, die in den Teilungserklärungen eingeschränkt werden kann. Meist bezieht sich eine solche Regelung jedoch auf Kampfhunde.

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