Die Hausordnung – mit sinnvollen Regeln unnötige Streitereien vermeiden

In einem Mehrfamilienhaus wohnen (unter Umständen) viele unterschiedliche Menschen zusammen. Das kann zu Konflikten führen – sei es, weil ein(e) Mieter:in das Treppenhaus als Raucher-Lounge nutzt, ein(e) Bewohner:in gerne nach Mitternacht laute Rockmusik anstellt, die im ganzen Haus zu hören ist, oder sich niemand dafür verantwortlich fühlt, die Gemeinschaftsräume sauber zu halten. Für Abhilfe sorgt in solchen Fällen eine Hausordnung. Wir haben für Sie die wichtigsten Punkte zu diesem Thema zusammengestellt.

1 Was ist eine Hausordnung

Eine Hausordnung ist eine Sammlung von Regeln und Verhaltensrichtlinien, die von Eigentümern/Eigentümerinnen oder Verwaltern/Verwalterinnen eines Mehrfamilienhauses erstellt werden. Sie legt die Grundlagen für ein reibungsloses Zusammenleben sowie die Nutzung von gemeinsamen Räumlichkeiten und Einrichtungen fest. Außerdem soll sie sicherstellen, dass alle Bewohner:innen nicht nur respektvoll miteinander umgehen, sondern auch mit Gemeinschaftsräumen, der eigenen Wohnung und ggf. den zum Mehrfamilienhaus gehörenden Außenanlagen pfleglich umgehen und diese in einem guten Zustand halten. Dabei handelt es sich um "privatrechtliche Vorschriften" auf der Grundlage von Mietrecht (BGB, §§ 535 ff), Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und Nachbarrecht (BGB, §§ 903 bis 924).

In den meisten Fällen beziehen sich die Richtlinien in einer Hausordnung hauptsächlich auf die Hausreinigung, die Benutzung der Gemeinschaftseinrichtungen – beispielsweise Waschküche und Garten –, sowie Bestimmungen zum Schutz der Mieter:innen – zum Beispiel Lautstärke von Musik oder die Zeiten, in denen die Eingangstüren zum Gebäude geschlossen sein müssen.

Die Hausordnung wird in der Regel vom Eigentümer/von der Eigentümerin erstellt. Handelt es sich um eine Eigentümergemeinschaft werden die Richtlinien von allen Eigentümer:innen gemeinsamen erarbeitet. Alternativ kann auch ein(e) Hausverwalter:in mit der Erstellung der Hausordnung beauftragt werden.

Gut zu wissen: Eine Hausordnung gibt es nicht nur in Mehrfamilienhäusern. Sie wird in der Regel auch für öffentliche Gebäude, Kaufhäuser und Supermärkte oder Schulen, Sportstätten, Schwimmbäder sowie Bahnhöfe und Flughäfen benötigt. Auch hier gilt: Alle Nutzer:innen dieser unterschiedlichen Betriebsarten von Gebäuden müssen sich an diese Hausordnung halten.

2 Arten der Hausordnung

Es gibt zwei Varianten – die vertragsgebundene und die allgemeine Hausordnung. Die vertragsgebundene Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrags, und mit der Unterschrift unter diesen Vertrag akzeptiert der Mieter/die Mieterin verbindlich die Richtlinien, die in diesem Mehrfamilienhaus gelten. Steht im Mietvertrag beispielsweise nicht, dass der Mieter/die Mieterin im Winter den Schnee vor der Haustüre räumen muss, dann muss dies der Mieter/die Mieterin auch nicht tun. Im umgekehrten Fall ist er/sie jedoch verpflichtet, den Schnee zu räumen. Die vertragsgebundene Hausordnung kann nur mit Zustimmung der Mieter:innen geändert werden.

Bei der allgemeinen Hausordnung wird diese lediglich im Hausflur ausgehängt. Im Rahmen einer solchen Ordnung können Mieter:innen keine Pflichten auferlegt werden – weder die Reinigung des Treppenhauses noch das Schneeräumen im Winter. Eine allgemeine Hausordnung kann vom Vermieter/von der Vermieterin ohne Zustimmung der Mieter:innen geändert werden.

Gut zu wissen: Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages kann die Nicht-Einhaltung der darin enthaltenen Richtlinien im schlimmsten Fall sogar als Vertragsbruch angesehen werden und machen unter Umständen sogar eine Kündigung des Mietvertrages möglich.

3 Mögliche Inhalte einer Hausordnung

Als Vermieter:in von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus sind Sie gesetzlich nicht verpflichtet, eine allgemeine oder vertragsgebundene Hausordnung zu erstellen. Daher gibt es keine einheitlichen Formulierungen für solche Richtlinien. Zu den am häufigsten verwendeten Vorgaben gehören folgende Punkte:

3.1 Ruhezeiten & Lärm

Sie kennen es sicherlich: In Deutschland halten wir gerne an unseren Ruhezeiten fest, die jedoch nicht gesetzlich verankert sind. In vielen Hausordnungen gibt es daher Vorgaben für eine lärmfreie Zeit. In der Regel betrifft das die Zeiten zwischen 13.00 und 15.00 Uhr sowie von 22.00 bis 7.00 Uhr. Außerdem gelten Sonn- und Feiertage oftmals ganztägig als lärmfreie Zeit.

Natürlich können Ihre Mieter:innen auch während der Ruhezeiten Musik hören, Filme schauen, Staub saugen oder ähnliche Dinge tun, solange die Zimmerlautstärke eingehalten wird. Machen die Kinder Lärm, wird geduscht oder die Wäsche gewaschen, müssen das jedoch die Bewohner:innen hinnehmen, auch wenn sie sich durch diese Geräusche belästigt fühlen.

Gut zu wissen: Es gibt Richtwerte für die Lärmbelästigung: So sind tagsüber alle Geräusche ab etwa 55 Dezibel eine Lärmbelästigung. Nachts hängt diese Messlatte mit einem Richtwert ab etwa 45 Dezibel deutlich niedriger.

3.2 Sicherheit

Sicherheitsaspekte spielen in einer Hausordnung oftmals eine wichtige Rolle. Dazu zählen beispielsweise:

• Freihaltung aller Fluchtwege (Rollstühle, Kinderwagen und Gehhilfen dürfen in den Fluren stehen, solange die Fluchtwege nicht versperrt und Mitbewohner:innen dadurch unzumutbar behindert werden)
• Haustüren, Keller- und/oder Parkgaragen-Eingänge und Hoftüren sind zu bestimmten Zeit geschlossen zu halten (meisten in der Zeit von 22.00 bis 6.00 Uhr)
• Richtlinien, wie sich Mieter:innen verhalten sollten, wenn sie bemerken, das Gas- oder Wasserleitungen beschädigt bzw. undicht sind (Kontaktaufnahme mit Versorgungsunternehmen, bei Gasgeruch die Fenster öffnen, Hauptsperrhahn schließen etc.)
• Verbot der Lagerung von gefährlichen und/oder leichtentzündlichen Stoffen im Keller oder auf dem Dachboden (dazu zählen auch Materialien, die u.U. einen starken Geruch entwickeln)

3.3 Grillen und Rauchen

Grillen mit einem Holzkohlegrill auf dem Balkon einer Mietwohnung und Rauchen sind Themen, die häufig für Streitereien sorgen – nicht nur wegen der Brandgefahr, sondern auch aufgrund der Rauchentwicklung und Geruchsbelästigung.

Als Vermieter:in haben Sie die Möglichkeit, ein grundsätzliches Grillverbot in der Hausordnung festzulegen bzw. entsprechende Einschränkungen zu verfügen. So kann das Betreiben des Holzkohlegrills auf dem Balkon nicht erlaubt, aber auf einem dafür vorgesehenen Platz auf dem Grundstück problemlos möglich sein.

Auch zum Thema Rauchen in den öffentlichen Bereichen und Gemeinschaftsräumen Ihrer Immobilie haben Sie das Recht, zu entscheiden, wo dies erlaubt ist und wo nicht. Sie können in der Hausordnung beispielsweise auch regeln, dass das Rauchen auf dem Wohnungsbalkon nicht erlaubt ist, damit der gesundheitsschädliche Zigarettenrauch nicht von anderen Mieter:innen eingeatmet werden muss.

3.4 Kinder

Kinder genießen zu Recht Schutz vor zu vielen Richtlinien. Sie sollen sich frei entfalten können. Insbesondere bei Kinderlärm drückt der deutsche Gesetzgeber gerne mal beide Augen zu. Daher wird in einer Hausordnung in der Regel darauf verzichtet, Vorgaben zu machen, die das Verhalten und Spielen von Kindern regulieren.

Sie können jedoch bestimmte Bereiche – beispielsweise die Waschküche oder die Tiefgarage – als Spielbereich ausschließen. Grundsätzlich sind Eltern immer verpflichtet, ihrer Aufsichtspflicht nachzukommen.

4 Bereiche, die nicht mit Richtlinien einer Hausordnung geregelt werden können

Alles lässt sich allerdings nicht im Rahmen einer Hausordnung regeln. Richtlinien sind nur dann gültig, wenn sie geltendem Recht entsprechen. Außerdem müssen immer die Persönlichkeitsrechte eines jeden einzelnen gewahrt werden.

Nachfolgende Themen lassen sich beispielsweise nicht in der Hausordnung regeln:

• Tierhaltung in der Mietwohnung darf nicht grundsätzlich untersagt werden. Ein generelles Verbot der Tierhaltung ist immer rechtswidrig. Kleine Tiere wie Hamster oder Fische müssen Sie als Vermieter:in in "zumutbarer Anzahl" akzeptieren. Ein Haustierverbot kann erteilt werden, wenn die Tiere gefährlich (z.B. sogenannte Listenhunde) sind, Lärm (z.B. Papageien) verursachen oder eine extreme Geruchsbelästigung darstellen (z.B. Frettchen).
• Kinderlärm kann – wie bereits erwähnt – nicht verboten werden.
• Außerdem dürfen Sie keine Vorgaben zur Zimmertemperatur in Ihren Mietwohnungen machen.
• Selbstverständlich dürfen Sie Ihren Mieter:innen weder Besuch noch Übernachtungsgäste verbieten.
• Die Richtlinien in einer Hausordnung gelten grundsätzlich für alle Mietparteien – Sie können also nicht Mieter:in A erlauben, auf dem Balkon zu rauchen, dies aber Mieter:in B verbieten.
• Duschen, Baden und die Nutzung von Waschmaschinen zählen zu den "normalen Wohngeräuschen" und können während der Ruhezeiten nicht verboten werden.
• Auch ein pauschales Verbot zum Musizieren kann nicht in einer Hausordnung hinterlegt werden.

Wir hoffen, dass wir Ihnen einen guten Überblick rund um das Thema "Hausordnung" geben konnten. Sollten Sie demnächst den Neubau eines Mehrfamilienhauses oder die Vermarktung Ihrer Mietwohnungen planen, unterstützen wir Sie gerne mit unseren Produkten – vom bemaßten Grundriss über die Wohnflächenberechnung bis hin zum attraktiv gestalteten Immo Factsheet. Schreiben Sie uns gerne an.