Die Bauvoranfrage
Sie wollen ein Haus bauen und haben mit einem professionellen Planer einen entsprechenden Entwurf erstellt. Um nun tatsächlich mit dem Bauen beginnen zu können, muss ein Bauantrag bei der zuständigen Unteren Baurechtsbehörde eingereicht werden, den diese prüft und im besten Fall genehmigt. Weist Ihre Planung jedoch Eigenheiten auf, die nicht dem öffentlichen Baurecht entsprechen, kann das im ungünstigsten Fall die Ablehnung Ihres Antrags bedeuten. Damit ein solches Szenario erst gar nicht eintreten kann, gibt es die sogenannte Bauvoranfrage.
Was genau ist eine Bauvoranfrage?
Mit einer Bauvoranfrage können Sie vor der eigentlichen Stellung eines Bauantrages mit der entsprechenden Baubehörde klären, ob Ihre bisherige Planung mit dem Baurecht sowie den geltenden Bebauungsplänen prinzipiell vereinbar ist und Sie Ihr Grundstück so bebauen können, wie Sie es geplant haben. Die Behörde stellt dann einen Bauvorentscheid aus und verschafft Ihnen so mehr Planungssicherheit. Genehmigte Teilaspekte sind rechtsgültig, aber der Bauvorentscheid ersetzt KEINEN späteren Bauantrag.
Hinweis: Im Gegensatz zum Bauantrag ist die Bauvoranfrage kein Verfahren, das Sie zwingend durchführen müssen. Sie können jederzeit sofort den ohnehin nötigen Bauantrag stellen, wobei Sie dann erst im Rahmen des gesamten Verfahrens Antworten auf mögliche kritische Fragen erhalten.
Gute Gründe für eine Bauvoranfrage
Vielleicht fragen Sie sich nun, warum Sie überhaupt eine Bauvoranfrage stellen sollten, obwohl Sie nicht zu diesem Schritt verpflichtet sind. Die Antwort ist relativ einfach, wenn Sie sich nochmals klar machen, wo der Unterschied zum klassischen Bauantrag liegt: Zwar dürfen Sie mit einer positiv beschiedenen Voranfrage noch nicht mit dem Bauen beginnen, nachdem Sie ja nur einzelne Fragen zu Ihrer Planung vom Amt haben klären lassen. Allerdings fällt auch der Aufwand für die Klärung dieser Fragen deutlich geringer aus, wie Sie später noch erkennen werden. Immer dann, wenn die Genehmigungsfähigkeit nicht klar gegeben ist, weil einzelne Aspekte Ihres Entwurfs zumindest rechtlich unsicher sind, sollten Sie den Schritt zur Bauvoranfrage wählen. Im Falle einer positiven Antwort haben Sie natürlich Zeit und Aufwand für diese Verfahrensform "umsonst" investiert. Allerdings steht dieser Aufwand in keinem Verhältnis zu dem Aufwand, den Sie in einen Bauantrag investieren müssen, der dann eventuell doch durch die Genehmigungsbehörde abgelehnt wird.
Was sind Einzelfragen?
Die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer räumen mit der Voranfrage eindeutig die Möglichkeit ein, "...einzelne Fragen des Vorhabens..." (z. B.: Landesbauordnung Baden-Württemberg, §57 Abs. 1) zu klären. Damit sind allerdings nicht verallgemeinernde Fragen gemeint, die die Gesamtzulässigkeit der Planung auf einem einfacheren Weg vorwegnehmen möchte. Eine typische unzulässige Formulierung ist beispielsweise: "Ist das Vorhaben in dargestellter Form genehmigungsfähig?".
Alle Fragen müssen einen klaren Bezug zu einem einzelnen Aspekt der Planung haben. Möglich sind beispielsweise Fragen zur Genehmigungsfähigkeit von Abweichungen vom rechtskräftigen Bebauungsplan. Dazu zählen u.a. folgende Sachverhalte:
- Größere Gebäudehöhe
- Abweichende Dachform bzw. Dachneigung
- Überschreitung von Baugrenzen oder Baulinien
- Errichtung unzulässiger Dachaufbauten
- Abweichende EFH (Erdgeschossfußbodenhöhe)
- Abweichung von festgesetzter Firstrichtung
Existiert dagegen kein Bebauungsplan mit klaren Vorgaben, können Sie mit der Bauvoranfrage klären, ob sich Ihr geplantes Gebäude im Hinblick auf einzelne kritische Punkte in die Umgebungsbebauung einfügt oder eben nicht. Möglich sind hierbei zum Beispiel:
- Gebäudehöhe
- Anzahl der Geschosse
- Bauvolumen
- Grundfläche
- Geschossfläche
Formlose Abstimmung oder Bauvoranfrage?
Nicht immer muss es eine Bauvoranfrage sein, um mögliche Problempunkte im Vorfeld eines Bauantrags zu klären. Gerade bei kleineren Bauvorhaben oder bei vergleichsweise einfachen und vor allem für die Behörde eindeutigen Fragestellungen sind diese in der Regel bereit, formlos einen kurzen Blick auf Ihre Planung zu werfen und eine Einschätzung zum Sachverhalt abzugeben.
Zwar hat eine solche formlose Abstimmung keinen rechtsverbindlichen Charakter und kann gerade bei möglichen Unstimmigkeiten mit angrenzenden Grundstückseigentümern im Baugenehmigungsverfahren durch deren Einsprüche im Einzelfall gekippt werden. Allerdings wird keine Behörde Ihnen gegenüber bewusst eine falsche Aussage machen. Und gerade in grenzwertigen oder unsicheren Angelegenheiten wird die Behörde in aller Regel die Empfehlung zu einer Bauvoranfrage aussprechen. Betrachten Sie die formlose Abstimmung daher vor allem als zusätzliche Möglichkeit, mit geringem Aufwand Klarheit zu erlangen, ob ein aus Ihrer Sicht erhebliches Problem möglicherweise für die Fachleute im Amt doch weit weniger schwierig erscheint als angenommen.
Antrag, Pläne, Skizzen – Was gehört zu einer Bauvoranfrage?
Was den Aufwand für die Bauvoranfrage im Vergleich zum Bauantrag so deutlich geringer erscheinen lässt, sind die erforderlichen Unterlagen. Wo für einen Bauantrag alle Planunterlagen notwendig sind – vom Lageplan über Grundrisse und Schnitte bis hin zu Ansichten und darüber hinaus Bauantrag, Baubeschreibung und je nach Vorhaben noch unzählige weitere Formulare –, reichen für eine Voranfrage die Unterlagen aus, die zur Beantwortung der einzelnen Frage tatsächlich nötig sind. In allen Fällen zählt dazu eine Lageplanskizze, damit der Ort des Vorhabens eindeutig definiert ist. Außerdem müssen die zu klärenden Fragen in einem einfachen Formular klar formuliert sein. Zudem sind je nach Bedarf weitere Unterlagen zu ergänzen. Stellen Sie beispielsweise die Frage nach einer Überschreitung der Baugrenze, reicht in aller Regel der Lageplan mit Maßangabe zum Maß der Überschreitung aus. Die Grundrissgestaltung im Gebäude spielt dabei keine Rolle. Fragen Sie dagegen nach der Gebäudehöhe, werden Sie einen Gebäudeschnitt und möglicherweise Ansichtszeichnungen vorlegen müssen.
Und auch in ihrer Qualität müssen die Darstellungen für eine Voranfrage nicht dem Stand einer vollwertigen Genehmigungsplanung entsprechen. Der größte Unterschied ist hierbei, dass die Voranfrage auch durch Sie selbst gestellt werden darf. Im Gegensatz dazu werden bei der Erstellung echter Genehmigungspläne von den einzelnen Landesbauordnungen neben Architekten und Bauingenieuren nur eine Handvoll weiterer Fachleute akzeptiert.
Die Neuplanung
Werden Ihnen einzelne Fragestellungen Ihrer Bauvoranfrage negativ beschieden, müssen Sie diese Sachverhalte neu planen. Haben Sie dagegen eine positive Antwort erhalten, können Sie diese Zustimmungen zu den einzelnen Punkten Ihrer Planung als rechtsverbindlich betrachten. Für Sie bedeutet das ein hohes Maß an Sicherheit für den nun anstehenden Bauantrag. Allerdings gilt das nur dann, wenn die positiv beschiedenen Sachverhalte dann auch immer noch genauso wie vorangefragt im Plan enthalten sind.
Wurde Ihnen beispielsweise eine Gebäudehöhe von 10 Metern zugestanden, kann Ihnen im Bauantrag bei dem immer noch gleichen Gebäude eine Höhe von 10 Metern nicht mehr verwehrt werden. Anders sieht es dagegen aus, wenn es zwar immer noch um die Höhe geht, nun aber 11 anstatt 10 Meter Höhe im Plan ausgewiesen sind. Auch andere Aspekte können dazu führen, dass eine positive Antwort ihre Rechtskraft verliert. Ist die zugestandene Gebäudehöhe z. B. immer noch bei 10 Metern, das Haus wurde von der Voranfrage zum Bauantrag aber doppelt so lang geplant, kann auch das zur Verweigerung der Genehmigung führen. Denn nun wirkt das Dach zwar gleich hoch, ist wegen der deutlich größeren Länge aber dennoch ganz anders im städtebaulichen Zusammenhang zu betrachten.
Wichtig: Sie sollten außerdem wissen, dass die Baurechtsbehörde bereits in der Bearbeitung der Bauvoranfrage die nachbarlichen Belange prüft. Ein Nachbar kann daher zur beispielhaft herangezogenen Gebäudehöhe während der Voranfrage Einwendungen vortragen. Einmal positiv beschieden, darf er im folgenden Bauantrag bei gleicher Planung nun aber keine weiteren Einwendungen zum selben Sachverhalt vorbringen.
Fazit: Die Bauvoranfrage – ein Aufwand, der viel Aufwand ersparen kann
Natürlich ist eine Bauvoranfrage mit Aufwand verbunden. Allerdings kann sie bei schwierigen Sachverhalten frühzeitig die Weichen stellen – zugunsten Ihrer Planung oder aber in Richtung einer veränderten, weniger kritischen Gestaltung. Letztendlich ließe sich im Falle einer positiven Entscheidung immer anführen, dass die Anfrage in diesem Fall ja unnötig war. Andererseits verschafft sie Ihnen eine rechtlich wirksame Sicherheit, die in der heutigen Zeit mit ihren unzähligen Herausforderungen rund um das Thema Planen und Bauen mehr Wert ist als ein gewisses Maß an gefühlt unnötig investierter Zeit.