Bodenrichtwert – alles Wissenswerte zu
diesem Thema

Wenn Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen wollen, ist der sogenannte Bodenrichtwert eine wichtige Informationsquelle. Er trifft eine Aussage darüber, wie viel ein Quadratmeter unbebauter Boden an einem bestimmten Ort in Deutschland wert ist. Ein solcher Wert dient u.a. zur Orientierung und zum Vergleich. Wir haben alles Wissenswerte zu dieser Thematik für Sie zusammengestellt.

Was ist der Bodenrichtwert und wie wird er ermittelt?

Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Kennzahl, wenn es um die Beurteilung von Grundstücken geht. Er gibt an, welchen Wert ein Quadratmeter unbebauter Boden in einer bestimmten Gegend oder Region zu einem festgelegten Stichtag hat bzw. hatte. Er wird zur Hilfe genommen, um beispielsweise…

• die Grundsteuer zu ermitteln.
• den Durchschnittswert zu ermitteln, der aus Verkäufen von Grundstücken abgeleitet wird.
• bei der Einwertung von Immobilien zu unterstützen.

Die Grundlage für diesen Richtwert bilden die regionalen Verkaufspreise von unbebauten Grundstücken in einer vorher definierten Gegend in einem bestimmten Zeitraum, die in sogenannte Kaufpreissammlungen einfließen. Diese werden regelmäßig von regionalen Gutachter:innen-Ausschüssen, die auf Grundstückswerte spezialisiert sind, ausgewertet und berechnet. Daraus entsteht ein Durchschnittspreis – nämlich der Bodenrichtwert – für beispielsweise einen einzelnen Straßenzug, ein Neubaugebiet oder eine bestimmte Region in einer Stadt, einen Stadtteil oder eine Gemeinde.

Der Zeitraum, in dem der Bodenrichtwert ermittelt werden muss, variiert von Bundesland zu Bundesland. Gemäß § 196 Bau-Gesetzbuch (BauGB) sollte er jedoch mindestens in einem Zwei-Jahres-Rhythmus zu einem bestimmten Stichtag erhoben werden. In vielen Regionen werden diese Kennzahlen jährlich ermittelt. Dabei spielt lediglich das reine Bauland eine Rolle. Bei Grundstücken, die bebaut sind, wird der Wert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut.

Veröffentlichung von Bodenrichtwerten

Die Bodenrichtwerte müssen für alle Interessierten frei zugänglich sein. Sie werden in Bodenrichtwerttabellen und -karten veröffentlicht und können u.a. über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) eingesehen werden. Darüber hinaus bieten die Bundesländer und auch viele Kommunen amtliche Auskunftsportale an. Der Zugriff auf diese Portale ist kostenlos.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Bodenwert (Grundstückswert)

Verwechseln Sie bitte den Bodenrichtwert nicht mit dem Begriff "Bodenwert". Wie bereits erwähnt, ist der Richtwert ein durchschnittlicher Lagewert des unbebauten Grundstücks, der sich auf einen Quadratmeter der Grundstücksfläche bezieht. Der Bodenwert hingegen entspricht dem Verkehrswert eines Grundstücks. Er wird mittels Bodenrichtwert und Grundstücksfläche berechnet. Ist ein Grundstück bereits bebaut, werden die darauf stehenden Gebäude bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt. In diesem Fall wird vom "reinen Bodenwert" gesprochen.

Der Bodenwert eines Grundstücks wird wie folgt berechnet:

(Quadratmeter-Preis + Erschließungskosten) x Grundstücksgröße

Darüber hinaus gibt es eine Reihe von Faktoren, die zudem Einfluss auf den Bodenwert haben. Dazu zählen neben Lage, Form, Größe und Topografie des Grundstücks u.a. auch Grundbuchstand, Bodenverhältnisse und bauliche Nutzung bzw. Nutzbarkeit, der Anschluss an Infrastruktur sowie Ent- und Versorgung.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Beim Verkehrswert handelt es sich um den Verkaufspreis, der für eine Immobilie erzielt wird. Das kann ein unbebautes Grundstück in einem Neubaugebiet sein, aber natürlich auch ein Grundstück, auf dem bereits ein Gebäude (oder mehrere) steht. Der Bodenrichtwert ist – wie bereits beschrieben – ein Durchschnittpreis, der sich aus der Beurteilung einer Anzahl von Grundstücken in einem definierten Gebiet ergibt. Er kann zur Ermittlung des Verkehrswerts beitragen. In der Regel weicht er allerdings deutlich vom Verkehrswert eines Grundstücks ab. Je nachdem, ob dieser Richtwert jährlich oder nur zweijährlich aktualisiert bzw. erfasst wird, kann er sogar so veraltet sein, dass er nicht mehr zu den aktuellen Grundstücksgegebenheiten passt.

Die Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks bzw. einer Immobilie hängt grundsätzlich von vielen weiteren Faktoren ab. Dazu zählen beispielsweise:

• aktuelle Marktsituation
• Lage (Umfeld, Infrastruktur etc.)
• Grundstücksgröße und -form
• Bebauung (Bebauungsvorschriften, bebaubare Fläche)
• Bodeneigenschaften, Topografie
• Art der Bepflanzung
• Erschließungsgrad
• ggf. rechtlichen Gegebenheiten (steht das auf dem Grundstück befindliche Gebäude unter Denkmalschutz oder ist es vermietet)
• Zustand der Immobilie

Auch wenn für Grundstücke gilt, dass der Verkehrswert in der Regel über dem Bodenrichtwert liegt, kann es unter Umständen auch genau andersherum sein. Das kann beispielsweise dann passieren, wenn das Grundstück ungünstig zugeschnitten ist oder direkt neben einer vielbefahrenen Durchgangsstraße liegt.

Um den realistischen Wert eines Grundstücks oder einer anderen Immobilie zu ermitteln, wird in der Regel das Vergleichswertverfahren angewendet. Im Rahmen eines solchen Verfahrens wird der Marktwert für ein Grundstück aus den bereits tatsächlich umgesetzten Kaufpreisen anderer Grundstücke abgeleitet. Die Vergleichsgrundstücke entsprechen zu großen Teilen dem zu beurteilenden Grundstück. Idealerweise handelt es sich dabei um die Nachbargrundstücke, die eine ähnliche oder gleiche Beschaffenheit und Größe haben. Diese Vorgehensweise wird als direkter Vergleich bezeichnet und kommt in der Regel nicht so häufig vor. Wird das zu bewertende Grundstück mit Grundstücken aus der Gegend verglichen, die hinsichtlich Lage, Nutzung, Beschaffung und Zuschnitt hinreichend übereinstimmen (also nicht zu 100 Prozent), wird dies als indirektes Vergleichswertfahren bezeichnet.

Was bedeutet der Bodenrichtwert für die Grundsteuer?

Grundsätzlich beeinflusst dieser Richtwert die Höhe der Grundsteuer – sowohl bei unbebauten als auch bei bebauten Grundstücken. Das bedeutet, dass Sie den Bodenrichtwert in (fast) allen Bundesländern in Ihrer Grundsteuererklärung angeben müssen. Ausnahmen bilden hier Bayern, Baden-Württemberg und Hamburg, wo diese Kennzahl keine Rolle spielt. In Hessen und Niedersachsen wird er sogar automatisch vom Finanzamt berücksichtigt, so dass hier ebenfalls keine entsprechenden Angaben gemacht werden müssen.

Da die Bodenpreise in Ballungsräumen wie beispielsweise dem Rhein-Main-Gebiet (Hessen), der Metropolregion Köln/Bonn (Nordrhein-Westfalen) oder in Berlin mitunter sehr hoch sind, wirkt sich diese Kennzahl in solchen Regionen (leider) auch entsprechend auf die Grundsteuerhöhe aus.

Da die Bodenpreise in Ballungsräumen wie beispielsweise dem Rhein-Main-Gebiet (Hessen), der Metropolregion Köln/Bonn (Nordrhein-Westfalen) oder in Berlin mitunter sehr hoch sind, wirkt sich diese Kennzahl in solchen Regionen (leider) auch entsprechend auf die Grundsteuerhöhe aus.

Die Thematik rund um die Grundsteuer ist sehr umfangreich und würde hier den zur Verfügung stehenden Rahmen sprengen. Wollen Sie sich intensiver informieren, empfehlen wir Ihnen den Online-Beitrag "Bodenrichtwert in der Anlage Grundstück".

Sie sehen also, die Thematik rund um den Bodenrichtwert ist recht vielschichtig. Wir hoffen jedoch, dass wir Ihnen einen guten Überblick geben konnten. Gerne unterstützen wir Sie, wenn es um die Erstellung oder Aktualisierung eines Lageplans geht, in dem Ihr Grundstück im Mittelpunkt steht. Sprechen Sie uns dazu gerne an.