Alles Wissenswerte rund um die Teilungserklärung

Was ist eine Teilungserklärung und wer erstellt sie?

Mit der Erstellung einer Teilungserklärung wird ein Notar beauftragt, wenn der Eigentümer/die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses, das nur ein Grundbuch bekommt (d.h. alle Wohnungen in diesem Haus gehören einem Eigentümer/einer Eigentümerin), in mehrere Eigentumswohnungen mit jeweils eigenen Grundbüchern (d.h. jede Wohnung hat einen eigenen Eigentümer/eine eigene Eigentümerin) aufteilen und verkaufen möchte. Ohne eine geltende Teilungserklärung, die beim Grundbuchamt hinterlegt ist, können die Wohnungen einer Immobilie nicht verkauft werden.

Basis der Teilungserklärung ist die sogenannte Abgeschlossenheitserklärung, die vom Bauamt ausgestellt wird. Sie bestätigt, dass die Wohnungen strikt voneinander getrennt, nicht miteinander verbunden sind und daher unabhängig voneinander genutzt werden können. Die grundsätzlichen Inhalte einer Teilungserklärung sind über das deutsche Wohnungseigentumsrecht geregelt, wobei die gesetzlichen Vorgaben nicht durch die Inhalte einer Teilungserklärung außer Kraft gesetzt werden können.

Die Teilungserklärung ist daher ein wichtiger Bestandteil des Wohnungskaufvertrages. Außerdem muss sie in der Regel vom Käufer/von der Käuferin auch bei der Bank vorgelegt werden.

Darüber hinaus ist die Teilungserklärung im Rahmen der Wohnungsverwaltung die Grundlage, um bürokratische und finanzielle Belange zu regeln. Dazu zählen beispielsweise Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen.

Definitionen zu wichtigen Begriffen aus der Teilungserklärung

• Wohnungseigentum: Dem Wohnungseigentümer/der Wohnungseigentümerin gehört eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Außerdem besitzt er/sie einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum der Immobilie.
• Gemeinschaftseigentum: Beim Gemeinschaftseigentum handelt es sich um die Bereiche eines Hauses, die dem Wohnungseigentümer/der Wohnungseigentümerin nicht alleine gehören. Dazu zählen Teile des Gebäudes wie beispielsweise Außenwände, Dach, Geschossdecken und das Fundament sowie Fenster, Eingangstüren, Treppenhaus und Flure oder auch Innenhöfe, Gartenanlagen, Keller, Garagen und die Briefkastenanlage. Gibt es eine Wohnung für den Hausmeister, zählt auch diese zum Gemeinschaftseigentum.
• Sondereigentum: Das Sondereigentum beschreibt das individuelle Eigentum an Räumlichkeiten in einer Immobilie – dazu zählen neben der eigentlichen Wohnung (inkl. der nicht tragenden Wände und Sanitärinstallationen) beispielsweise auch ein Balkon, eine Terrasse oder ein Garten sowie Garagen und Lagerräume (Keller oder Dachboden), die zur Wohnung gehören.
• Sondernutzungsrecht: Mit einem Sondernutzungsrecht können Flächen oder Gebäudeteile, die eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören, von einem Wohnungseigentümer/einer Wohnungseigentümerin alleine genutzt werden. Es schließt andere Miteigentümer:innen von der Nutzung dieser Bereiche aus. Dazu gehört beispielsweise ein offener Kfz-Stellplatz, eine Terrasse oder ein bestimmter Bereich des Gartens.
• Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen: Damit wird geregelt, ob der private Dachgeschossausbau zu Wohnwecken erlaubt ist oder ob Wohnungen und anderes Sondereigentum gewerblich genutzt werden dürfen.
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Das Wohnungseigentumsgesetz ist seit 1951 die rechtliche Grundlage für Wohnungseigentümer:innen und Eigentümergemeinschaften. Zum einen werden darin die wichtigsten Begriffe des Wohnungseigentumsrechts definiert sowie festgelegt. Zum anderen werden die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern:innen geregelt.

Welche Inhalte und Bestandteile hat eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung besteht aus drei Bestandteilen, die neben den Rechten und Pflichten von Wohnungseigentümer:innen auch die Eigentumsverhältnisse einer Eigentümergemeinschaft sowie die räumliche Aufteilung der gesamten Immobilie regeln:

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist eine technische Bauzeichnung, die sowohl die Aufteilung des gesamten Gebäudes beinhaltet als auch Größe und Lage von Gemeinschafts- und Sondereigentum detailliert aufzeigt. Damit wird jedes Sondereigentum von anderem Sondereigentum und vom Gemeinschaftseigentum klar abgegrenzt. In der Regel werden alle Räume im Aufteilungsplan, die zu einem Wohnungseigentum gehören mit derselben Nummer gekennzeichnet. So ist die Zuordnung eines jeden Raumes auf den ersten Blick klar erkennbar. Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Wohnungseigentümer:innen wird dabei meistens in Tausendstel angegeben.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Zum Aufteilungsplan gehört die Abgeschlossenheitserklärung. Sie bestätigt, dass jede Eigentumswohnung baulich strikt von anderen Räumlichkeiten und Wohnungen getrennt – also abgeschlossen – ist und so unabhängig voneinander genutzt werden kann. Die Abgeschlossenheitserklärung wird vom Bauamt erstellt und ist für die Grundbucheintragung zwingend notwendig.

Gemeinschaftsordnung

In der Gemeinschaftsordnung werden die Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen untereinander geregelt. Dazu zählt die Aufteilung anfallender Kosten (Instandhaltungen, Reparaturen oder Neuanschaffungen beim Gemeinschaftseigentum) genauso wie Regelungen zur Nutzung der Wohnanlage, die Stimmrechtverteilung für Eigentümerversammlungen sowie die Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen und die eventuelle Bestellung einer Hausverwaltung.

Darauf sollten Käufer:innen bei einer Teilungserklärung achten

Auch wenn das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die rechtliche Basis ist, können Teile der Teilungserklärung vom Gesetz abweichen oder Fehler beinhalten. Das kann dazu führen, dass Probleme und/oder unvorhergesehene Kosten auf die Käufer:innen zukommen. Beispiele hierfür sind:

• Es kann zu Beschränkungen in der Tierhaltung kommen.
• Der Kostenverteilungsschlüssel (beispielsweise für Heizkosten) ist veraltet und nicht den aktuellen Verhältnissen angepasst.
• Wohngeldrückstände der Voreigentümer:innen müssen von den Käufer:innen übernommen werden.
• Das Gemeinschafts- und Sondereigentum ist nicht eindeutig definiert.
• Kosten für Sanierungen und Modernisierungen werden nicht gerecht verteilt.

Zwar kann die Gemeinschaftsordnung einer Teilungserklärung nachträglich geändert werden, aber das bedarf der Zustimmung aller Eigentümer:innen. Wer also eine Wohnung kaufen will, sollte vor dem Kauf die Teilungserklärung genau überprüfen. Sonst kann es passieren, dass Sie böse Überraschungen erleben.