Grundbucheintrag

In unserem Ratgeber haben wir für Sie bereits alles Wissenswerte rund um das Grundbuch und den Grundbuchauszug zusammengestellt. Nun möchten wir uns etwas intensiver mit dem Grundbucheintrag auseinandersetzen und haben auch hier die wichtigsten Informationen für Sie zusammengetragen.

Was ist der Grundbucheintrag?

Ein Grundbucheintrag ist ein offizieller Eintrag im Grundbuch (öffentliches Register, das beim Grundbuchamt im Amtsgericht geführt wird), in dem die Eigentumsverhältnisse und Rechte an Grundstücken und Immobilien dokumentiert werden. Der Eintrag im Grundbuch ist ein rechtlich bindendes Dokument. Neben den Eigentumsverhältnissen werden in einem Grundbucheintrag auch mögliche Belastungen (z.B. Hypotheken) und andere Rechte (z.B. Wegerechte) sowie Pflichten vermerkt. Diese Informationen sind für jeden, der ein berechtigtes Interesse hat, einsehbar und dienen als Nachweis für den rechtmäßigen Eigentümer/die rechtmäßige Eigentümerin.

Ein Grundbucheintrag hat verschiedene Funktionen: Er schützt den/die Eigentümer:in vor unerlaubten Veräußerungen oder Belastungen seines/ihres Grundbesitzes. Außerdem gibt er potenziellen Käufer:innen und Gläubiger:innen die Möglichkeit, sich über die rechtlichen Gegebenheiten einer Immobilie zu informieren.

Ein Eintrag ins Grundbuch kann nur durch einen/eine Notar:in vorgenommen werden. Dies stellt sicher, dass der gesamte Vorgang korrekt abläuft und alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Der Eintrag ist mit Kosten verbunden, die je nach Wert der Immobilie variieren können (wir gehen auf diesen Punkt später etwas detaillierter ein).

Gut zu wissen: Der Grundbucheintrag spielt nicht nur für Eigentümer:innen und Käufer:innen eine entscheidende Rolle, sondern auch für Banken. Bei der Vergabe von Darlehen für den Kauf einer Immobilie dient das eingetragene Pfandrecht als Sicherheit für die Bank. Im Falle eines Zahlungsausfalls kann das Kreditinstitut aufgrund des bestehenden Eintrags sein Recht zur Zwangsversteigerung geltend machen und seine Ansprüche aus der grundpfandrechtlichen Absicherung durchsetzen.

Welche Informationen beinhaltet ein Grundbucheintrag?

Wie bereits erwähnt, enthält der Grundbucheintrag wichtige Informationen über ein Grundstück oder eine Immobilie. In der Regel besteht ein Eintrag ins Grundbuch aus mehreren Abteilungen, in denen unterschiedliche Informationen festgehalten werden:

• In Abteilung I des Grundbucheintrags sind Angaben zum Eigentümer/zur Eigentümerin und zur genauen Lage des Grundstücks vermerkt. Hier finden Sie beispielsweise den Namen des aktuellen Eigentümers/der aktuellen Eigentümerin und eine Beschreibung der Immobilie – etwa, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt. Darüber hinaus sind hier alle Informationen zu finden, wie das Grundstück oder die Immobilie erworben wurde – beispielsweise durch Kauf, Schenkung, Zwangsversteigerung und/oder durch Vererbung (Testament).
• In Abteilung II können Eintragungen zu Rechten und Belastungen erfolgen, die einen direkten Einfluss auf das Grundstück bzw. die Immobilie haben. Dazu zählen Wohn- und Vorkaufsrechte genauso, wie Nießbrauch, Reallasten und Grunddienstbarkeiten oder Auflassungsvormerkungen und Erbbaurecht.
• In Abteilung III sind alle finanziellen Belastungen – auch Grundpfandrechte genannt – zu finden. Hierzu gehörten Hypotheken, Grund- und Rentenschulden. Dabei dient die Grundschuld, die auf ein Grundstück oder eine Immobilie eingetragen ist, in der Regel als Sicherheit für einen Kredit bei der Bank. Außerdem sind in diesem Bereich des Grundbucheintrags auch der Kaufpreis, die monatlichen Zahlungsraten und Zahlungsfristen notiert.

Gut zu wissen: Sobald der/die Eigentümer:in den Kredit getilgt hat, gehört die Grundschuld nicht mehr der Bank, sondern dem/der Eigentümer:in. ABER: Eine solche Grundschuld wird nach Abzahlung nicht automatisch aus dem Grundbucheintrag gelöscht. Die Austragung muss veranlasst werden. In der Regel passiert dies erst, wenn das Grundstück oder die Immobilie verkauft wird.

Wann erfolgt ein Grundbucheintrag und wer kann sich eintragen lassen?

Einträge ins Grundbuch erfolgen bei Änderungen der Eigentumsverhältnisse – das kann der Kauf oder Verkauf einer Immobilie genauso sein, wie die Überschreibung, Schenkung oder Erbschaft. Außerdem werden auch die Belastungen eines Grundstücks mit Rechten Dritter (z.B. Hypotheken, Grundschulden, Wegerechte) eingetragen und die Änderungen solcher Rechte.

In einem Grundbucheintrag wird der/die Eigentümer:in des Grundstücks bzw. der Immobilie eingetragen, Inhaber:innen von Rechten am Grundstück (z.B. die Bank, die das Grundstück finanziert hat) sowie die Personen, die besondere Nutzungsrechte haben (z.B. Wegerecht oder Erbbaurecht).

Natürlich kann ein Eintrag auch wieder gelöscht werden, beispielsweise wenn Rechte oder Belastungen erlöschen (z.B. nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens) oder aufgehoben werden. Wie oben erwähnt, geschieht dies allerdings nicht automatisch, sondern muss veranlasst werden.

Grundsätzlich ist ein Grundbucheintrag so lange gültig, bis eine Änderung vorgenommen wird. Es gibt dabei keine zeitliche Begrenzung für die Gültigkeit eines Eintrags.

Was bedeuten Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung und Unbedenklichkeitsbescheinigung in diesem Zusammenhang?

Im Zusammenhang mit einem Grundbucheintrag können die Begriffe Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung und Unbedenklichkeitsbescheinigung auftauchen:

• Die Eigentumsumschreibung ist der Vorgang der Änderung des Eigentümers/der Eigentümerin im Grundbuch (beispielsweise nach dem Verkauf einer Immobilie).
• Eine Auflassungsvormerkung ist eine Sicherung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers/der Käuferin auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück schützt. Sie wird eingetragen, um den Käufer/die Käuferin vor einer möglichen Veräußerung oder Belastung des Grundstücks durch den Verkäufer/die Verkäuferin zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsumschreibung zu schützen.
• Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Dokument des Finanzamts, das bestätigt, dass keine Steuerschulden im Zusammenhang mit dem Grundstückstransfer bestehen. Eine solche Bescheinigung ist oftmals erforderlich, um die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vorzunehmen.

So läuft der Eintrag ins Grundbuch ab – eine Checkliste

Sollten Sie kurz davorstehen, ein Grundstück oder eine Immobilie zu kaufen bzw. zu verkaufen, sieht der Ablauf für den Grundbucheintrag in der Regel wie folgt aus:

Schritt 1 - Vertragsunterzeichnung

Käufer:in und Verkäufer:in unterzeichnen den Kaufvertrag für das Grundstück bzw. die Immobilie in Gegenwart eines/einer Notar:in, der/die den Vertrag offiziell beglaubigt. Der/die Notar:in kümmert sich dann um die weiteren notwendigen Schritte für den Grundbucheintrag.

Schritt 2 – Eintragung einer Auflassungsvormerkung

Der/die Notar:in beantragt eine vorläufige Eintragung (Auflassungsvormerkung) für den/die Käufer:in im Grundbuch beim Grundbuchamt. Dadurch wird sichergestellt, dass der/die Verkäuferin das Grundstück nicht an jemand anderen veräußern kann.

Schritt 3 – Einrichtung Grundschuld

Nun erfolgt die Einrichtung einer Grundschuld im Grundbuch (Abteilung III), mit der Einwilligung des/der neuen Eigentümer:in. Sobald dies geschehen ist, wird die Finanzierung von der Bank freigegeben.

Schritt 4 – Auszahlung Darlehen und Grunderwerbsteuer

Nach der Auszahlung des Darlehens durch die Bank überweist der/die Käufer:in die Kaufsumme an den/die Verkäufer:in. Die Auszahlung des Darlehens kann bis zu sechs Wochen in Anspruch nehmen. Außerdem hat der/die Käufer:in nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Monat Zeit, um die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu entrichten.

Schritt 5 – Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der/die Käufer:in muss dann mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Notar/bei der Notarin belegen, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Diese Bescheinigung ist erforderlich, um den Grundbucheintrag vorzunehmen.

Schritt 6 – Übertragung Eigentum im Grundbuch

Nach der Bezahlung der Grunderwerbsteuer und des Kaufpreises leitet der/die Notar:in die Übertragung im Grundbuch ein.

Der gesamte Prozess der Eigentumsumschreibung kann mehrere Monate dauern. In dieser Übergangszeit gehört das Grundstück oder die Immobilie bereits wirtschaftlich dem/der Käufer:in, der/die es nutzen und damit auch für alle anfallenden Kosten und Pflichten aufkommen muss.

Gut zu wissen: Natürlich hat auch der/die Verkäuferin eines Grundstücks bzw. einer Immobilie die Möglichkeit, sich abzusichern, indem er/sie durch den/die Notar:in eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lässt. Diese Regelung besagt, dass das Eigentum an der Immobilie wieder an den/die Verkäufer:in zurückgeht, falls der/die Käufer:in seine/ihre vereinbarten Verpflichtungen nicht erfüllt.

Was kostet ein Grundbucheintrag?

Jeder Grundbucheintrag sowie jede Änderung eines solchen Eintrags ist mit Kosten verbunden. Diese sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Zum einen spielt der Wert des Grundstücks bzw. der Immobilie eine Rolle. Zum anderen sind die Kosten auch von der Art des Eintrags abhängig. Hinzu kommen außerdem die Gebühren für den/die Notar:in und das Grundbuchamt. Sie können die Kosten vorab beim Ihrem/Ihrer Notar:in oder beim zuständigen Grundbuchamt erfragen.

Insgesamt bietet also ein korrekter Grundbucheintrag sowohl dem/der Käufer:in als auch dem/der Verkäufer:in Sicherheit und Schutz. Er gewährleistet klare Eigentumsverhältnisse und verhindert Streitigkeiten oder unerwartete Belastungen.

Wir unterstützen Sie bei Ihrem Projekt gerne mit den passenden technischen Zeichnungen rund um Grundrisse und/oder Wohnflächenberechnungen.