Der Grundbuchauszug – was ist das und wozu wird er benötigt?

Wozu wird ein Grundbuchauszug benötigt?

Grundsätzlich ist der Grundbuchauszug eine wichtige Informationsquelle für alle Beteiligten im Immobilienmarkt – vom Verkaufenden und Kaufinteressierten und Immobilienmakelnden über Finanzinstitute bis hin zu Notaren/Notarinnen und anderen Beteiligten. So können die Rechtsverhältnisse einer Immobilie eindeutig geprüft, passende Entscheidungen getroffen und Transaktionen sicher durchgeführt werden.

Insbesondere beim Kauf oder Verkauf eines Grundstückes, Hauses oder einer Wohnung zählt der Grundbuchauszug zu den essenziellen Dokumenten, denn er gibt potenziellen Käufern/Käuferinnen nicht nur einen genauen Überblick über die rechtliche Situation der Immobilie, sondern informiert beispielsweise auch darüber, ob das Grundstück, das Haus oder die Wohnung mit Rechten Dritter belastet ist oder ob es Einschränkungen hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten gibt. Darüber hinaus ist der Grundbuchauszug für Banken oder andere Kreditinstitute ein wichtiges Instrument, um die Bonität einer Immobilie bewerten zu können und die Sicherheiten für eine Hypothek oder ein Darlehen.

Inhalte eines Grundbuchauszugs

Wie bereits erwähnt, enthält der Grundbuchauszug wichtige Informationen über eine Immobilie und ihre rechtliche Situation. Dabei ist der Auszug in fünf Bereiche aufteilt:

• Eigentumsverhältnisse: Es wird Auskunft darüber erteilt, wer der aktuelle Besitzer bzw. Besitzerin des Grundstücks, des Hauses oder der Wohnung ist, und ob die Immobilie im Alleineigentum einer Person steht oder ob es Miteigentümer:innen gibt.
• Immobilienbeschreibung: Ein Grundbuchauszug enthält detaillierte Informationen zur genauen Lage der Immobilie, ihrer Größe und ggf. zur Aufteilung in Flurstücke.
• Belastungen und Rechte: Der Auszug zeigt auf, ob die Immobilie mit Belastungen belegt ist. Dazu zählen beispielsweise Hypotheken, Grundschulden oder Dienstbarkeiten.
• Lastenverzeichnis: In diesem Abschnitt des Grundbuchauszugs werden eventuelle öffentliche Lasten aufgeführt wie zum Beispiel Erschließungsbeiträge oder Grundsteuern.
• Vermerke: Darüber hinaus kann der Auszug besondere Vermerke hinsichtlich der Immobilie beinhalten. Das können beispielsweise Baulasten oder Vorkaufsrechte sein.

Gut zu wissen: Als Dienstbarkeit im Grundbuchauszug werden Rechte und Pflichten bezeichnet, die Dritten das Recht gewährt, beispielsweise ein Grundstück als Weg oder zur Überfahrt zu benutzen – sei es, um auf das eigene Grundstück zu kommen (wo die dritte Partei wohnt) oder aber die Verlegung von Leitungen für das Grundstück der dritten Person zu gewährleisten. Eine solche Dienstbarkeit wird in der Regel immer im Grundbuchauszug eingetragen.

Wer kann das Grundbuch überhaupt einsehen?

Grundsätzlich hat jeder Bürger/jede Bürgerin das Recht, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen und Informationen über Grundstücke, Häuser und Wohnungen sowie den entsprechenden Eigentumsverhältnissen zu erhalten. Allerdings muss dazu ein sogenanntes "berechtigtes Interesse" des Antragstellenden bestehen. Die Entscheidung darüber liegt im Ermessen der Person, die den Antrag bearbeitet. Reine Neugier oder unbefugte Zwecke sind auf jeden Fall zu vermeiden.

Es wird unterschieden in "uneingeschränkt berechtigtes Interesse" und "berechtigtes Interesse". Ein "uneingeschränkt berechtigtes Interesse" haben:

• Grundstückseigentümer:innen
• alle im Grundbuch eingetragenen Rechteinhaber:innen
• Behörden und Gerichte
• Notare/Notarinnen, die sich auf ihre Pflicht zur Amtshilfe berufen können
• öffentlich bestellte Vermessungsingenieure/-ingenieurinnen

Zu den Personengruppen, die ein „berechtigtes Interesse“ haben, das begründet werden muss, zählen:

• Kaufinteressenten/-interessentinnen, die vom Eigentümer/von der Eigentümerin eine entsprechende Vollmacht erhalten haben
• Erben/Erbinnen, die Informationen über eine vererbte Immobilie benötigen, um eine Entscheidung zu treffen, ob sie das Erbe annehmen oder ausschlagen
• Mieter:innen, die sich informieren wollen, ob der Vermieter/die Vermieterin der eingetragene Eigentümer/die eingetragene Eigentümerin der Immobilie ist
• Darlehensgeber (z. B. Banken und Kreditinstitute) eines Grundstückseigentümers/einer Grundstückseigentümerin, die ein Immobiliendarlehen im Grundbuch absichern müssen
• Gläubiger:innen, die einen Vollstreckungstitel geben Grundstückseigenümer:innen haben, um so eine Zwangsversteigerung möglich zu machen

Wo ist der Grundbuchauszug erhältlich und was kostet er?

Um einen Grundbuchauszug zu erhalten, gibt es in der Regel mehrere Möglichkeiten. Eine Option ist es, sich direkt an das örtliche Amtsgericht zu wenden, wo das Grundbuch geführt wird. Dort kann entweder schriftlich ein entsprechender Antrag gestellt werden oder aber im Rahmen einer "persönlichen Vorsprache" (wie es so schön im Amtsdeutsch heißt) unter Vorlage des Personalausweises. In der Regel dauert es dann rund 14 Tage bis der Auszug per Post zugestellt wird.

Gut zu wissen: Generell ist das Grundbuch Ländersache. Einzige Ausnahme ist Baden-Württemberg. Dort ist die jeweilige Gemeinde für diesen Bereich verantwortlich.

Eine weitere Variante ist es, den Grundbuchauszug online anzufordern, denn mittlerweile gibt es viele Grundbuchämter, die digitale Dienste anbieten. Ist ein Online-Dienst vorhanden, muss sich auf der entsprechenden Website registriert und die erforderlichen Informationen eingegeben werden. Nachdem der Bearbeitung wird der Auszug entweder per E-Mail oder per Post übermittelt.

Grundsätzlich sind die Kosten für einen Grundbuchauszug im bundesweit einheitlichen Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt. Für einen sogenannten „einfachen Grundbuchausdruck“ werden 10 Euro berechnet, während ein sogenannter „amtlicher Grundbuchausdruck“ (beglaubigt) mit etwa 20 Euro zu Buche schlägt.

Außerdem gibt es inzwischen eine Reihe externer Anbieter, die sich online um die Beantragung kümmern. Neben den Kosten vom Grundbuchamt fallen dabei zusätzliche Gebühren des Anbieters an.

In bestimmten Situationen kann es sinnvoll sein, wenn ein Grundbuchauszug über den Notar/die Notarin angefordert werden. Insbesondere wenn es um die notarielle Beurkundung eines Immobiliengeschäfts geht, wird zwingend ein aktueller Auszug benötigt. Da in der Regel ein Immobilien-Kaufvertrag immer über einen Notar/eine Notarin abgewickelt wird, kann dieser/diese dann den Grundbuchauszug mit beantragen. Neben den Kosten vom Amtsgericht fallen außerdem die Notariatsgebühren an.

Wie bereits erwähnt, zählt der Grundbuchauszug zu den wichtigen Dokumenten beispielsweise bei einer Finanzierung. Wir unterstützen wir Sie gerne mit unseren technischen Zeichnungen – vom bemaßten Grundriss über eine Wohnflächenberechnung bis hin zu Haus Ansichten und Haus Schnitte.