Was ist eine Erbengemeinschaft im Immobilienbereich?

Definition

Erbengemeinschaft

Laut § 2032 Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist eine Erbengemeinschaft (EG) eine Mehrheit von Erbenden, auch Miterbende genannt, die ein sogenannter Erblasser/eine Erblasserin hinterlässt. Damit stellt es das Gegenteil von einer Alleinerbschaft dar. Es handelt sich bei der EG um keine juristische Person, da für die EG nur alle Miterbenden zusammen handlungsfähig sind.

Laut Gesetz ist vorgesehen, dass Erbengemeinschaften nicht auf Dauer angelegt sind. In der Praxis sind fünf oder mehr Jahre andauernde EG jedoch gängig.

Gut zu wissen: In Bezug auf Immobilien bedeutet dies, dass beispielsweise den drei Miterbenden einer Erbengemeinschaft eine Immobilie gemeinschaftlich gehört (auch Gesamthandgemeinschaft genannt) und keinem der Miterbenden ein Eigentum nach Bruchteilen an der Immobilie alleine zusteht. Es geht dabei um einen ideellen Anteil an der Immobilie. Das Gegenteil davon ist eine Bruchteilgemeinschaft, bei der die Beteiligten je zu einem spezifischen Bruchteil Anspruch auf die Immobilie haben.

Nachlass

Mit Nachlass ist das gesamte Erbe einer verstorbenen Person in Form von finanziellen Mitteln, Sach- und Wertgegenständen sowie eine oder mehrere Immobilien gemeint.

Ablauf eine Erbengemeinschaft

Wie entsteht eine Erbengemeinschaft?

Zunächst verstirbt eine Person und hinterlässt einen Nachlass. Die Besonderheit liegt darin, dass eine Erbengemeinschaft auch entgegen dem Willen einer/eine der Miterbenden eintritt. Die verstorbene Person muss also nicht zwingend in einem Testament ihren Nachlass geregelt haben. Vielmehr kann die Einsetzung zum Erben auch durch die gesetzliche Erbfolge eintreten. Dies ist der Fall, wenn kein Testament vorliegt oder die vergleichbare Nachlassregelung unwirksam ist. Zusätzlich ist es noch möglich, sich durch einen sogenannten Erbvertrag in einer Erbengemeinschaft wiederzufinden. Der Erblasser schließt zu Lebzeiten mit dem oder den Miterbenden einen Erbvertrag, wodurch der Erbe/die Erbin oder die Miterbenden eine gesicherte Position als Anwärter auf das Erbe erlangen.

Wie sieht die Verwaltung der Erbengemeinschaft aus?

Wichtigste Grundlage ist, dass die EG eine sogenannte Gesamthandgemeinschaft darstellt – keinem der Miterbenden gehört etwas anteilig alleine. Allen zusammen gehört der Nachlass gemeinschaftlich. Das hat zur Folge, dass die Verwaltung des Nachlasses auch nur gemeinschaftlich geregelt werden kann.

Wie funktioniert die Auflösung einer Erbengemeinschaft?

Da das Ziel einer EG deren Auflösung ist, sind hierzu verschiedene Möglichkeiten vorhanden. In diesem Sinne wird auch von Optionen der Erbauseinandersetzung gesprochen:

• Aufteilung des Nachlasses unter den Miterbenden: Alle Beteiligten in der Erbengemeinschaft schließen einen schriftlichen oder mündlichen Erbauseinandersetzungsvertrag. Dieser legt fest, wie genau die EG aufgelöst wird, wie die Pflichtteilansprüche und die Vermächtnisse zu erfüllen sind und wie eventuellen Ausgleichspflichten nachgekommen wird. Grundvoraussetzung ist jedoch, dass sich alle Miterbenden in allen Punkten einig sind – sobald einer/eine der Miterbenden - und sei es nur in einem Unterpunkt - dem Erbauseinandersetzungsvertrag nicht zustimmt, ist dieser nichtig.

Gut zu wissen: Es gibt kostenlose Muster oder Vorlagen im Internet zum Erbauseinandersetzungsvertrag. Ansonsten kann ein Notar/eine Notarin in Anspruch genommen werden, der/die jedoch wieder mit Kosten verbunden ist.

• Abwicklung der Erbschaft: Für die Erbabwicklung kann eine dritte Person beauftragt werden, die sich um die gesamte Organisation, Verwaltung und Verhandlung mit allen Miterbenden kümmert. Wenn es zu keiner Einigung unter den Miterbenden kommt, kann auch das Gericht eingeschaltet werden, um eine Teilungsersteigerung zu erzwingen.
• Verkauf des Erbteils: Bei dieser Option wird der Erbteil eines Miterbenden an einen oder mehrere Miterbende veräußert oder aber es wird an eine dritte Partei, einem Außenstehenden/einer Außenstehenden, verkauft. Durch diesen Verkauf ist der Miterbende aus der EG ausgeschieden, womit seine Rechte sowie seine Pflichten enden.
• Abschichtung und Anwachsung der Erbschaft: Mit diesen Begriffen ist gemeint, dass einer der Miterbenden sich nach und nach auszahlen lässt. Bei vollständiger Auszahlung der Ausgleichszahlung (welche sich entweder individuell oder nach Auswertung des Gesamtnachlasses bemisst) scheidet der Miterbende aus und gibt eine entsprechende Verzichtserklärung ab.

Was passiert bei Uneinigkeit einer Erbengemeinschaft hinsichtlich einer Immobilie?

Nicht immer sind sich alle Miterbenden einig darüber, was mit der Immobilie geschehen soll. Wenn trotz mehrmaliger Gespräche keine Einigkeit über das weitere Vorgehen einsetzt, besteht immer die Möglichkeit zunächst die Hilfe einer schlichtenden Person in Anspruch zu nehmen. Sollte auch dies nichts nutzen, können die verschiedenen Optionen auf Erbauseinandersetzung noch angewendet werden.

Grundsätzlich sollte insbesondere bei Immobilien vorab gründlich abgewogen werden, ob die Zeit, die Nerven und eventuell die finanziellen Mittel, die eine EG bedingen, die Erbschaft wert sind. Denn während einer gemeinsamen Verwaltung bei Vermietung der Immobilie oder bei gemeinsamer oder einzelner Nutzung wird die familiäre und zwischenmenschliche Kompromissbereitschaft immer wieder auf die Probe gestellt.

Rechte und Pflichten einer Erbengemeinschaft

Rechte

• Recht auf Auskunft gegenüber den Miterben: Beispielsweise, wenn keine enge Beziehung zum Erblasser/zur Erblasserin bestand, jedoch einer/eine der Miterbenden vertiefende Informationen zum Nachlass hat, müssen diese auf Anfrage geteilt werden
• Recht auf angemessenen Ausgleich: Zum Beispiel, wenn einer/eine der Miterbenden dem Erblasser Unterstützung im Beruf, im Haushalt oder in der Pflege geleistet hat, ohne dafür eine entsprechende Leistung erhalten zu haben, dann hat dieser/diese ein Ausgleichsrecht
• Recht auf Eigentum im Rahmen einer Gesamthandgemeinschaft: Da sämtliche Nachlassgegenstände allen Miterbenden gemeinschaftlich gehören, darf kein einzelner Miterbe/keine einzelne Miterbin einen Nachlassgegenstand alleine in Besitz nehmen oder ohne vorherige Vereinbarung nutzen
• Recht auf Ausschlagung der Erbschaft: Wenn beispielsweise der Nachlass mit Verbindlichkeiten belastet ist, kann das Erbe ausgeschlagen werden

Gut zu wissen: Ein Erbe/eine Erbin kann innerhalb einer gesetzlichen Frist von sechs Wochen nach Bekanntwerden seiner/ihrer Erbenstellung die Erbschaft ausschlagen, ganz gleichgültig, ob er oder sie Alleinerbe/Alleinerbin oder zu einer Erbengemeinschaft gehört.

Pflichten

• Pflicht auf Verwaltung des Nachlasses: Die Erbengemeinschaft übernimmt die gesamten Pflichten, die der Erblasser/die Erblasserin als Rechtsträger:in hinsichtlich Dauerschuldverhältnisse hatte, wie z.B. Miet-, Kredit-, Telefon- und sonstige Verträge
• Pflicht auf Auskunftserteilung: Dies stellt keine allgemeine Auskunftspflicht dar, sondern gilt lediglich, wenn Miterbende Informationen zum Nachlass haben, die nicht ohne weiteres von den anderen Miterbenden recherchiert werden können
• Pflicht zur Haftung von Nachlassverbindlichkeiten: Beispielsweise tritt diese Pflicht ein, wenn offene Finanzierungen noch ausstehen für ein Auto oder eine Immobilie – die Miterbenden sind gemeinschaftlich verpflichtet diese Verbindlichkeiten jeder zu gleichen Anteilen zu erfüllen
• Pflicht zur Entrichtung der Erbschaftssteuer: Wenn es durch die Erbschaft zu einer Bereicherung kommt, sind die Miterbenden an eine Steuerpflicht gemäß Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) gebunden

Unser Tipp: Um die Erbschaftsteuer zu ermitteln, wird im Rahmen einer Immobilien-Einwertung das Verkehrswertverfahren angewendet. Hierzu und weitere Informationen finden Sie in dem Beitrag "Einwertung - alles Wichtige rund um die Immobilien-Bewertung".

Wenn auch Sie sich in einer Erbengemeinschaft für eine Immobilie befinden und gemeinsam mit den Miterbenden das Objekt um- oder ausbauen möchten, dann helfen wir Ihnen gerne weiter beim Entwurf Ihres Grundrisses. Schreiben Sie uns dazu gerne an!