Baunutzungsverordnung – was ist das?

Wenn Sie in Besitz eines Grundstücks sind oder beabsichtigen, ein solches zu kaufen, gibt es eine ganze Reihe von Fachbegriffen, die ihnen begegnen werden. Dazu zählen nicht nur der Bebauungsplan und der Bauantrag, sondern auch die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Diese Verordnung regelt, wie Grundstücke bebaut und genutzt werden dürfen. Wir haben die wichtigsten Punkte zu diesem Thema für Sie zusammengetragen.

Definition

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist ein wesentliches Instrument der Stadt- und Raumplanung. Wie bereits erwähnt, regelt sie, in welcher Art und Weise ein Grundstück bebaut sowie genutzt werden darf und ist daher entscheidend für die Umsetzung von Bauleitplänen.

Gut zu wissen: Die Bauleitplanung zählt zu den wichtigsten Planungswerkzeugen, um sowohl die Bodennutzung als auch die städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde bzw. einer Stadt zu steuern und sinnvoll anzulegen.

Dabei ist die Aufgabe einer solchen Baunutzungsverordnung, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten und dabei sowohl private Interessen als auch öffentliche Belange zu berücksichtigen.

In welchen Zusammenhängen taucht die Baunutzungsverordnung auf?

Die Baunutzungsverordnung tritt in verschiedenen Zusammenhängen auf, die hauptsächlich mit Stadtplanung, Baurecht und der Entwicklung von Siedlungsflächen verbunden sind:

Stadt- und Raumplanung

Wie bereits erwähnt, ist die Baunutzungsverordnung ein zentrales Instrument in der Stadt- und Raumplanung. Sie bietet den Rahmen für die Festlegung, wie und in welchem Umfang Grundstücke bebaut und genutzt werden dürfen, um eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten.

Erstellung von Bauleitplänen

Bei der Erarbeitung von Flächennutzungsplänen (vorbereitende Bauleitpläne) und Bebauungsplänen (verbindliche Bauleitpläne) ist die Baunutzungsverordnung maßgeblich. Sie definiert, was in diesen Plänen festgesetzt werden darf, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche.

Bauvorhaben und Genehmigungsprozesse

Bei der Planung und Genehmigung müssen Architekten/Architektinnen, Stadtplaner:innen und Bauherren/Bauherrinnen die Vorgaben der Baunutzungsverordnung beachten. Die Verordnung bestimmt, ob und in welcher Form ein Bauvorhaben in einem bestimmten Gebiet realisiert werden darf.

Rechtliche Auseinandersetzungen

In rechtlichen Streitigkeiten, die die Nutzung von Grundstücken betreffen, wird häufig auf die BauNVO Bezug genommen. Sie dient als rechtliche Grundlage zur Klärung, ob bestimmte Bauvorhaben den lokalen Planungsvorschriften entsprechen.

Kommunale Entscheidungsfindung

Lokale Behörden nutzen die Baunutzungsverordnung, um über die Art und Weise der Bebauung in verschiedenen Teilen der Gemeinde zu entscheiden. Dies betrifft sowohl neue Entwicklungsgebiete als auch die Umstrukturierung oder Neugestaltung bestehender Gebiete.

Nachhaltige Entwicklung und Umweltschutz

In neueren Diskussionen und Anwendungen wird die Verordnung auch im Kontext der Förderung nachhaltiger Entwicklung und des Umweltschutzes betrachtet. Sie kann dazu beitragen, die Bodennutzung zu optimieren und ökologische Aspekte in die Stadtplanung zu integrieren.

In all diesen Bereichen dient die Baunutzungsverordnung dazu, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Entwicklung, Nutzungsbedürfnissen und dem Schutz der öffentlichen Interessen herzustellen.

Das regelt die Baunutzungsverordnung

In der Baunutzungsverordnung sind das Maß und die Art der baulichen Nutzung festgelegt.

Maß der baulichen Nutzung

Das "Maß der baulichen Nutzung" definiert, in welchem Umfang ein Grundstück bebaut werden darf. Dieses Maß wird durch verschiedene Kennzahlen ausgedrückt, die in Bebauungsplänen festgelegt werden, um eine geordnete und angemessene Entwicklung zu gewährleisten. Die wichtigsten Kennzahlen sind:

• Grundflächenzahl (GRZ): Diese Zahl gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks maximal bebaut werden darf. Zum Beispiel bedeutet eine GRZ von 0,3, dass 30 Prozent der gesamten Grundstücksfläche überbaut werden dürfen.
• Geschossflächenzahl (GFZ): Die GFZ bestimmt, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind: Eine Geschossflächenzahl von 1,0 würde bedeuten, dass die Summe aller Geschossflächen eines Gebäudes (einschließlich mehrerer Stockwerke) gleich der Grundstücksfläche sein darf.
• Baumassenzahl (BMZ): Diese Zahl legt fest, wie viel Kubikmeter Baumasse (d.h. umbauter Raum oder auch Kubatur genannt) je Quadratmeter Grundstücksfläche errichtet werden dürfen. Diese Kennzahl wird allerdings weniger häufig verwendet als GRZ und GFZ.
• Höhenbegrenzung: Oft werden auch maximale Gebäudehöhen festgelegt, um die städtebauliche Einfügung und das Ortsbild zu berücksichtigen.
• Anzahl der Vollgeschosse (ZVG): Diese Vorgabe legt fest, wie viele Vollgeschosse ein Gebäude maximal haben darf.

Die vorgenannten Kennzahlen in einer Baunutzungsverordnung dienen dazu, eine Über- oder Unterbebauung von Grundstücken zu verhindern und eine städtebaulich verträgliche Dichte zu erreichen. Sie ermöglichen eine abgestimmte sowie nachhaltige Raumnutzung. Außerdem tragen sie zur Qualität des Stadt- bzw. Gemeindebildes, der Wohn- und Lebensqualität sowie zur Funktionalität urbaner Räume bei.

Art der baulichen Nutzung

Außerdem wird in der Baunutzungsverordnung bestimmt, welche Arten von Gebäuden oder Anlagen in bestimmten Gebieten zulässig sind. Dazu werden die bebauten oder zu bebauenden Flächen in verschiedene Gebiete unterteilt (Quelle: BauNVO):

• Kleinsiedlungsgebiete: Zu einem Kleinsiedlungsgebieten gehören in der Regel typisierte Wohngebäude, die Nutzgärten und/oder landwirtschaftliche Nebenerwerbstellen umfassen.
• Reine Wohngebiete: Sie dienen ausschließlich Wohnzwecken.
• Allgemeine Wohngebiete: In einem solchen Gebiet stehen vorwiegend Wohngebäude. Es kann jedoch Ausnahmen geben, die dann allerdings sehr streng geregelt sind.
• Besondere Wohngebiete: Dabei handelt es sich um Gebiete, die hauptsächlich zu Wohnzwecken verwendet werden, in denen aber auch andere Nutzungen möglich sind, wenn sie typisch für das Gebiet sind. Das können Restaurants und Hotels sein oder auch Büro- und andere Gewerbegebäude.
• Dorfgebiete: In dörflichen Umgebungen sind sowohl Wohngebäude als landwirtschaftliche Betriebe und andere gewerbliche Einrichtungen vorhanden.
• Mischgebiete: Hier gibt es sowohl Wohn- als auch gewerbliche Gebäude. Die gewerbliche Bebauung sollte dabei allerdings das Wohnen nicht wesentlich stören. In einem Mischgebiet kann es neben Büro- und Gewerbegebäuden auch Einzelhandelsbetriebe, Tankstellen und/oder Sportanlagen geben.
• Urbane Gebiete: Urbane Gebiete zeichnen sich dadurch aus, dass sich die Möglichkeiten zum Wohnen, Arbeiten und Einkaufen sowie für Kultur und Sport in einem engeren Umfeld befinden, wie es beispielsweise in Großstädten üblich ist. Dabei sollten sich die Bereiche Wohnen und Gewerbe die Waage halten.
• Kerngebiete: In einem solchen Gebiet gibt es hauptsächlich Handelsbetriebe und Wirtschaftsunternehmen sowie Verwaltungen und kulturelle Einrichtungen. Hier sind in der Regel Wohnungen nur in Ausnahmefällen erlaubt.
• Gewerbegebiete: Wie der Name bereits sagt, sind hier Gewerbebetriebe aller Art angesiedelt, deren Präsenz insbesondere in Wohngebieten unzulässig ist. Dazu zählen Büro-, Geschäfts- und Verwaltungsgebäude sowie Lagerhallen und Tankstellen.
• Industriegebiete: Dabei handelt es sich um Gebiete und manchmal sogar Regionen, in denen es vorwiegend Industrieunternehmen mit Produktionsstätten gibt. Industriegebiete müssen in einem besonderen Rahmen von Wohngebieten abgegrenzt werden, da hier oft die Umweltbelastungen (Lärm, Luftschadstoffe, Staub, Gerüche) höher sind als beispielsweise in Gewerbegebieten.
• Sondergebiete: Sondergebiete sind für Nutzungen vorgesehen, die sich nicht in die anderen Kategorien einordnen lassen. Das kann für Ferienhaussiedlungen und Campingplätze genauso gelten, wie für Freizeitanlagen, Einkaufszentren, Messegelände oder besondere kulturelle, soziale oder wissenschaftliche Einrichtungen.

Was ist außerhalb der Baugrenzen erlaubt?

Außerhalb der festgelegten Baugrenzen im Rahmen der Baunutzungsverordnung sind die Möglichkeiten der Bebauung und Nutzung eingeschränkt. Im Allgemeinen ist außerhalb der Baugrenzen nur eine Bebauung zulässig, die im Einklang mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung steht. Dies kann landwirtschaftliche Nutzung, Erholungsnutzung oder auch die Beibehaltung als unbebautes Land umfassen. Spezifische Regelungen können sich aus dem lokalen Bebauungsplan ergeben. In der Regel umfassen die zulässigen Nutzungen und Aktivitäten außerhalb der Baugrenzen folgende Punkte:

• Grünflächen und Gärten: Oft dürfen diese Flächen als Gärten oder Grünanlagen genutzt werden. Dies kann die Anlage von Rasenflächen, Beeten, Sträuchern und Bäumen umfassen.
• Zufahrtswege und Parkplätze: In einigen Fällen dürfen außerhalb der Baugrenzen Zufahren, Parkplätze oder Garagen angelegt werden, insbesondere wenn dies im Bebauungsplan explizit erlaubt ist.
• Kleine Bauwerke: Kleine Bauwerke können Gartenhäuser, Schuppen oder Gewächshäuser sein. Unter bestimmten Bedingungen kann es zulässig sein, diese außerhalb der Baugrenzen zu errichten. Das ist allerdings häufig mit Einschränkungen hinsichtlich Größe und Umfang verbunden.
• Freizeit- und Erholungsnutzung: Die Nutzung für Erholungszwecke – beispielsweise Spielplätze oder Ruhebereiche – kann erlaubt sein.
• Naturschutz und Landschaftspflege: In bestimmten Gebieten können Maßnahmen zum Schutz der Natur und zur Landschaftspflege vorgesehen sein.
• Landwirtschaftliche Nutzung: In ländlichen Gebieten kann eine landwirtschaftliche Nutzung zulässig sein – etwa als Wiese, Wieder oder für den Anbau von Feldfrüchten.
• Regenwassermanagement: Anlagen zur Versickerung oder Sammlung von Regenwasser – z.B. Regenwasserrückhaltebecken oder -zisternen – können ebenfalls außerhalb der Baugrenzen erlaubt sein.