Wissenswertes zum Bauantrag

Unabhängig davon, ob Sie den Neubau eines Einfamilienhauses, eines Mehrfamilienhauses, eines Mehrgenerationenhauses oder gar eines Gewerbegebäudes planen – bei allen Varianten müssen Sie zwingend einen Bauantrag stellen und dürfen erst mit dem Bau beginnen, wenn dieser genehmigt wurde. Was Sie zu dieser Thematik wissen sollten, haben wir nachfolgend für Sie zusammengefasst. Dabei gehen wir sowohl kurz auf die Geschichte des deutschen Baurechts ein als auch auf die Inhalte eines Bauantrags oder den Unterschied zwischen Bauantrag und Bauanzeige.

Ausflug in die Geschichte des deutschen Baurechts

Städtebauliche Regelungen wurden ab Mitte des 19. Jahrhunderts erstmalig auf Landesebene kodifiziert (beispielsweise das Preußische Allgemeine Landrecht oder das Allgemeine Baugesetz des Königreichs Sachsens). Seit diesem Zeitpunkt wurden (und werden) die Gesetze durch Landesrecht und durch das Bundesrecht immer weiter komplettiert und aktualisiert.

Die "heutige sachliche und organisatorische Trennung des deutschen Baurechts in das Bauordnungsrecht und das Bauplanungsrecht basiert im Wesentlichen auf dem Ortsrecht und für die landrechtlichen Gebiete auf dem preußischen Allgemeinen Landrecht von 1794" (Quelle: Akademie für Raumentwicklung in der Leibniz-Gemeinschaft).

Nach Ende des 2. Weltkrieges und mit Gründung der Bundesrepublik wurde das Baurecht deutschlandweit einheitlich im 1950 gegründeten Bundesministerium für Wohnungsbau geregelt. Im nun folgenden Jahrzehnt gab es ein Kompetenzgerangel zwischen Bund und Ländern, wer für was zuständig sein sollte. Nach einem Urteil vom Bundesverfassungsgericht, in dem die Kompetenzen neu geregelt wurden, trat 1960 Bundesbaugesetz in Kraft, das 1987 in das Baugesetzbuch umbenannt wurde. Bis heute wird dieses Gesetz kontinuierlich angepasst und inzwischen auch maßgeblich durch entsprechende europäische Richtlinien beeinflusst.

Was ist ein Bauantrag?

Wenn Sie als Bauherr:in den Neubau eines Gebäudes planen, müssen Sie sich nicht nur an die Vorgaben aus dem örtlichen Bebauungsplan halten, sondern benötigen zuallererst eine Baugenehmigung nach dem Baugesetzbuch (BauGB) für Ihr Projekt. Dafür reichen Sie einen Bauantrag bei der entsprechenden Behörde ein, die diesen gemäß der in Ihrem Bundesland geltenden Bauordnung und Bauvorlagenverordnung genehmigt (oder auch nicht).

Wenn Sie nicht gerade selbst eine Fachperson sind, die über eine Bauvorlageberechtigung verfügt, müssen Sie eine entsprechend bauvorlagenberechtigte Fachperson bestellen. Das ist in der Regel der Architekt/die Architektin, mit der Sie Ihr Haus planen und bauen. Er/sie ist als verantwortliche:r Planfertiger:in für die Vollständig- und Brauchbarkeit aller Pläne öffentlich-rechtlich verantwortlich. Das bedeutet im Umkehrschluss natürlich auch, dass Sie ihn zur Verantwortung ziehen könne, wenn in der Planung und Umsetzung Fehler gemacht werden.

Bevor Sie den eigentlichen Bauantrag stellen, kann es sinnvoll sein, vorab eine Bauvoranfrage zu stellen. Damit können Sie wichtige Einzelheiten mit Ihrem Bauamt vorab klären und so sicherstellen, dass der spätere Antrag in aller Regel dann auch genehmigt wird.

Gut zu wissen: Sie benötigen für fast alle Neubauten eine Baugenehmigung. Es gibt aber auch Ausnahmen. Dazu zählen u.a. Gebäude, die nicht größer als 30 Quadratmeter sind und nicht zu Wohn- sowie Aufenthaltszwecken verwendet werden. Also zum Beispiel eine Garage, ein Carport oder ein Geräteschuppen im Garten.

Welche Inhalte hat ein Bauantrag?

Je nachdem, in welchem Bundesland Sie leben, variiert der Umfang der Unterlagen, die mit dem Antrag eingereicht werden müssen. In der Regel benötigen Sie folgende Dokumente, um eine Baugenehmigung beantragen zu können:

• Bauantrag: korrekt und vollständig ausgefüllt sowie von Ihnen und vom Architekten/von der Architektin unterschrieben
• Bauzeichnungen: detaillierte und bemaßte Grundrisse, Haus-Schnitte und Haus-Ansichten
• Baubeschreibung: ausführliche Beschreibung des zu errichtenden Hauses inklusive aller technischen Details
• Lageplan: Ein solcher amtlicher Lageplan ist im zuständigen Liegenschaftskataster erhältlich
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Berechnungen zu bebauter und unbebauter Grundstücksfläche
• Wasserversorgung/Entwässerung/Erschließung: Diese Angaben gehören ebenfalls zu einem Bauantrag
• Diverse Nachweise: Das kann ein Standsicherheitsnachweis genauso sein, wie Nachweise zum Brand- und Wärmeschutz oder ggf. auch ein Schallgutachten oder Stellplatznachweis
• Kostenaufstellung für Rohbau sowie Gesamtkostenaufstellung
• Zustimmung der Nachbarn: Insbesondere bei einem Hausanbau kann es vorkommen, dass die Gemeinde/Stadt eine solche Genehmigung verlangt.

Wie bereits erwähnt, kann es sein, dass in Ihrem Bundesland noch weitere Unterlagen benötigt werden. Welche das sind, erfahren Sie in der für Sie zuständigen Baubehörde.

Den Bauantrag mit allen dazugehörigen Dokumenten reichen Sie in dreifacher Ausführung ein. Mit Erteilung der Baugenehmigung erhalten Sie dann ein Exemplar für Ihre Unterlagen zurück.

Fristen bei einem Bauantrag/bei einer Baugenehmigung

Wie in vielen Bereichen des (öffentlichen) Lebens in Deutschland ist vieles an zeitliche Vorgaben gebunden:

Wie lange dauert es, bis ein Bauantrag genehmigt wird?

Die Fristen, in welchem Zeitraum ein solcher Antrag bearbeitet und genehmigt (bzw. abgelehnt) wird, sind in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Das Genehmigungsverfahren für einzelne Gebäude obliegt den Bundesländern und ist den jeweiligen Landesbauordnungen zu entnehmen. Grundsätzlich können Sie aber von einem Zeitraum von 2 bis 4 Monaten ausgehen. Es gibt allerdings zahlreiche Gründe, warum die Bearbeitung länger dauern kann – Überlastung der Bauämter ist nur einer davon.

Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig?

Auch diese Fristen sind in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. So wird jede Baugenehmigung schriftlich erteilt und grundsätzlich immer zeitlich befristet und zwar auf ein bis vier Jahre (je nach Bundesland). Beginnen Sie innerhalb dieser Zeit nicht mit dem Bau und stellen Sie keinen Antrag auf Verlängerung, erlischt die Baugenehmigung.

Kosten für einen Bauantrag

Was für die Inhalte und Fristen für einen Bauantrag gilt, spielt auch bei den Kosten eine Rolle: Die Gebührenordnung eines jeden Bundeslandes regelt, was Sie für das Bearbeiten und die Genehmigung eines solchen Antrages zahlen müssen. Als Richtwert können Sie von 0,5 Prozent der gesamten Baukosten ausgehen. Beträgt das Volumen Ihrer Baukosten 250.000 Euro, zahlen Sie für die Baugenehmigung etwa 1.250 Euro.

Was ist der Unterschied zwischen einem Bauantrag und einer Bauanzeige?

Im Zusammenhang mit einer Baugenehmigung ist Ihnen vermutlich auch schon einmal der Begriff Bauanzeige begegnet. Während Sie für den Neubau Einfamilienhäusern zwingend einen Bauantrag stellen müssen und eine Baugenehmigung benötigen, ist eine Bauanzeige für kleinere Bauprojekte auf Ihrem Grundstück in der Regel ausreichend. Das betrifft beispielsweise den Bau eines Gewächshauses oder eines Carports (wenn hier die Maximalgröße von 30 Quadratmetern nicht überschritten wird) sowie die Errichtung von Zäunen und den Einbau einer neuen Heizungsanlage.

Grundlage für eine Bauanzeige ist immer der gültige Bebauungsplan für das Gebiet, in dem Ihr Grundstück liegt. Sie wird in dem für Sie zuständigen Bauamt eingereicht und beinhaltet mindestens eine detaillierte Planskizze mit Baubeschreibung für Ihr geplantes Projekt sowie – entsprechend der Landesbauordnung Ihres Bundeslandes – eventuell weitere Unterlagen. Die Bauzeichnung muss vom Verfasser/von der Verfasserin unterschrieben sein, der/die auch die Haftung für Schwierigkeiten übernimmt, die in diesem Zusammenhang möglicherweise auftauchen.

Grundlage für eine Bauanzeige ist immer der gültige Bebauungsplan für das Gebiet, in dem Ihr Grundstück liegt. Sie wird in dem für Sie zuständigen Bauamt eingereicht und beinhaltet mindestens eine detaillierte Planskizze mit Baubeschreibung für Ihr geplantes Projekt sowie – entsprechend der Landesbauordnung Ihres Bundeslandes – eventuell weitere Unterlagen. Die Bauzeichnung muss vom Verfasser/von der Verfasserin unterschrieben sein, der/die auch die Haftung für Schwierigkeiten übernimmt, die in diesem Zusammenhang möglicherweise auftauchen.

Sie sehen also, dass Sie einiges an Zeit einplanen müssen, bis Sie die Baugenehmigung für Ihren Neubau in den Händen halten. Sollten Sie zu den technischen Zeichnungen, die Sie für einen Bauantrag benötigen Fragen haben, freuen wir uns auf Ihre E-Mail oder Ihren Anruf.