Wann gilt ein ausgebauter Keller als Wohnraum?

“Zuhause kannst Du tun und lassen, was Du möchtest” - dieses Sprichwort trifft vielleicht auf die private Freizeitgestaltung daheim zu. Jedoch nicht auf die baurechtlichen Aspekte eines Eigenheims, wenn Um- oder Ausbauten geplant sind. Sollten Sie beispielsweise einen Kellerausbau anstreben, bedingt dies vorab den Blick in die geltende Landesbauverordnung. Dieser Beitrag stellt Ihnen diesbezüglich die gesammelten Vorgaben aller Bundeländer vor.

Definition der Begriffe Aufenthaltsraum und Wohnraum

Bei einem Kellerausbau wird die vorhandene Fläche in Form von Abstellraum, Trockenraum, Hobbyraum u.v.m. in Wohnraum umgewandelt, der den Anforderungen eines Aufenthaltsraumes entsprechen muss. Die Landesbauverordnungen der Bundesländer definieren daher diese Begriffe wie folgt:

Aufenthaltsraum

Der Aufenthaltsraum entspricht einem Raum (siehe weitere Definition von Wohnraum unten) innerhalb einer Wohnung oder eines Gebäudes, in dem sich die Bewohner länger aufhalten können - sprich der Raum regulär bewohnbar ist. Dies ist dann gegeben, wenn wesentliche Faktoren der Deckenhöhe, der Beleuchtung mit Tageslicht und der Belüftung erfüllt sind.

Wohnraum

Aufenthaltsräume können des Weiteren in verschiedene Raumarten unterteilt werden. Dazu gehören allgemeine Wohnräume, aber auch Schlaf-, Büro-, Sport- und Werkräume sowie Küchen. Bereiche wie Sanitär-, Lager- und Abstellräume, aber auch Flure, Dielen und Treppenhäuser zählen nicht als Aufenthaltsräume.

Drei essentielle Faktoren

Damit der beim Kellerausbau entstehende Wohnraum als Wohnfläche klassifiziert wird, gibt es drei wesentliche Faktoren, die berücksichtigt werden müssen. Alle drei bedingen die gründliche Planung durch Architekten/Architektinnen und Statiker:innen und idealerweise die fachgerechte Ausführung von Spezialfirmen bzw. Handwerkern/Handwerkerinnen.

#1 Deckenhöhe

Zunächst besagt eine Anforderung, dass die Deckenhöhe im Kellergeschoss bei 2,40 Meter liegen soll. Ausnahmen gelten für die Bundesländer Berlin (2,50 Meter), NRW (2,20 Meter Kellergeschoss), Baden-Württemberg (2,30 Meter allgemein) und Hessen (2,20 Meter Kellergeschoss), wie der Tabelle zu entnehmen ist:

Um diese Deckenhöhen nachträglich zu erreichen, werden umfangreiche Umbauarbeiten in Form einer “Tieferlegung” notwendig. Diese können nur unter Inanspruchnahme einer Spezialfirma bewerkstelligt werden. Das hängt damit zusammen, dass die gesamte Gebäudestatik verändert wird und folglich eine fachgerechte Planung für die Durchführung von Nöten ist.

#2 Fenster

Eine weitere Anforderung lautet, dass die Fensterfläche bei Wohnräumen zwischen 10 und 12,5 Prozent der Grundfläche eines Raumes betragen muss, wobei letzteres 1/8 entspricht – einem Wert, den Sie in den Landesbauverordnungen wiederfinden. Dadurch wird gewährleistet, dass genügend Beleuchtung mit Tageslicht in den Kellerraum fällt.

Ausnahmen hierzu gelten für die Bundesländer Niedersachsen (Niedersächsische Bauordnung spricht lediglich von “notwendigen Fenstern”), Rheinland-Pfalz (1/10) und Baden-Württemberg (1/10), wie aus der Tabelle ersichtlich wird:

Für die Berechnung der Fensterfläche werden die sogenannten Rohbaumaße oder auch Öffnungsmaße angenommen. Die folgenden Grafiken vermitteln welche Maße damit gemeint sind:

Gut zu wissen #1: Die Maße können Sie ermitteln, indem Sie Ihr Fenster öffnen und die Öffnung außen unmittelbar vor dem Fensterrahmen vermessen – für die Breite der Abstand zwischen linker und rechter Mauerkante und für die Höhe von der unteren Fensterbank bis zur oberen Wandunterkante.

Gut zu wissen #2: Die Fensterfläche und die Grundfläche des Wohnraumes können Sie beide mit der Formel Länge in Metern x Breite in Metern berechnen. Anschließend wird mithilfe eines Dreisatzes ermittelt, ob die Fensterfläche zwischen 10 und 12,5 Prozent der Grundfläche des Wohnraums beträgt.

Beispielberechnung:

Demnach entspricht das Fenster den notwendigen Anforderungen, für die Bundesländer Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg. Für Hamburg, Schleswig-Holstein, Thüringen und Bayern u.a. entspricht das Fenster nicht den Anforderungen.

Normalerweise werden gängige Kellerfenster dieser Anforderung nicht gerecht, da sie zu klein dimensioniert sind (aus Kosten- und aus Statikgründen). Demnach wird es notwendig sein, die Fenster zu vergrößern oder neue Fenster einzusetzen, was wiederum mit Fräs- oder Sägearbeiten an der Kelleraußenwand verbunden ist. Gerade hier sollte der Fenstersturz, also die tragende horizontale Strebe direkt über dem Fenster, besondere Beachtung geschenkt werden. Dieser muss nämlich so geplant und ausgeführt werden, dass das darüberliegende Geschoss an der Stelle nicht absinkt.
In dem Zuge sollten Wärmeschutzfenster eingebaut werden, die den geltenden Anforderungen Rechnung tragen und ausreichende Isolierung gegen Wärme oder Kälte bieten.

Oftmals kommen bei Fenstern im Kellergeschoss Fensterhöfe oder Lichtschächte zum Einsatz, da jedes Haus mit Kellergeschoss unterschiedlich tief in den Boden eingelassen wird. Die Tiefe des Kellergeschosses ist abhängig von der Unterbodenbeschaffenheit und sollte bei der Planung von neuen Fensterhöfen und Lichtschächten unbedingt berücksichtigt werden.

Die bereits angesprochene notwendige Fensterfläche zwischen 10 und 12,5 Prozent der Grundfläche eines Wohnraumes spielt auch für die Belüftung eine entscheidende Rolle. Die Kellerfenster dürfen nicht ausschließlich festverglast sein – das bedeutet, sie müssen sich vollflächig öffnen oder kippen lassen können. Nur so wird der neu ausgebaute Wohnraum im Keller auch ausreichend belüftet, um zu Wohnzwecken verwendet werden zu können.

Da in Bädern nur ein zeitweiliger Aufenthalt stattfindet, ist in diesen Raum eines Kellergeschosses auch eine mechanische Be- und Entlüftung zulässig. Für Küchen gilt, dass mindestens ein Sichtkontakt (beispielsweise mit direktem Übergang oder Durchbruch) zu einem Raum bestehen muss, in dem ein Fenster eingebaut ist.

#3 Heizung

Um als Aufenthaltsraum zu gelten ist es ebenso notwendig die Wohnräume vernünftig beheizen zu können. Daher müssen die Wohnräume auch alle einzeln mit Heizungskörper ausgestattet sein, um angenehme Temperaturen für einen längeren Aufenthalt sicherstellen zu können.

Fazit: Nur wenn sämtliche dieser drei Faktoren eingehalten sind, gelten die Wohnräume nach einem Kellerausbau auch als Aufenthaltsräume.

Unser Tipp: Laden Sie sich unsere Checkliste herunter, um auch für Ihr Objekt zu bestimmen, ob die Faktoren für einen Kellerausbau eingehalten sind.

Weitere Punkte

Wenn Ihr Keller bereits diese drei Faktoren Deckenhöhe, Fenster sowie Heizung erfüllt, ist ein Ausbau grundsätzlich genehmigungsfrei, solange der Wohnraum in Eigennutzung verbleibt. Für den Fall, dass eine Einliegerwohnung geplant wird, oder umfangreiche Eingriffe in die Statik des Gebäudes notwendig sind, wird Ihnen das ausführende Gewerk sicherlich beim entsprechenden Bauantrag bei der Baubehörde behilflich sein.

Wenn Ihr Keller bereits diese drei Faktoren Deckenhöhe, Fenster sowie Heizung erfüllt, ist ein Ausbau grundsätzlich genehmigungsfrei, solange der Wohnraum in Eigennutzung verbleibt. Für den Fall, dass eine Einliegerwohnung geplant wird, oder umfangreiche Eingriffe in die Statik des Gebäudes notwendig sind, wird Ihnen das ausführende Gewerk sicherlich beim entsprechenden Bauantrag bei der Baubehörde behilflich sein.

Darüber hinaus gilt es auch zu überprüfen, ob die Außenwände Ihres Kellers trocken sind. Das Thema Feuchtigkeit wird in der Baubranche bereits seit Jahren berücksichtigt, jedoch kann die Abdichtung, die beim Bau des Hauses angebracht wurde, durchaus undichte Stellen aufweisen oder die damalig angewendete Abdichtungsmethode den Witterungsansprüchen doch nicht mehr genügen. Auch in diesem Fall gibt es verschiedene Möglichkeiten minimalinvasiv vom Inneren des Kellergeschosses Boden und Außenwände abzudichten. Oder, mit erheblich mehr Aufwand aufgrund Freilegung der Außenwand, von außen nachträglich abzudichten.
Ebenso gehört dazu, dass der neu geschaffene Wohnraum komplett ausgebaut ist. Dies beinhaltet, dass die Wände und Böden nach geltenden Anforderungen wärmeisoliert und abgedichtet sind.

Vier der 16 Bundesländer haben darüber hinaus noch eine besondere Anforderung. Diese besagt, dass die Fenster im Kellerausbau sich höchstens 0,70 Meter über dem Kellerfußboden befinden dürfen. Dies gilt für Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Saarland. Baden-Württemberg hat eine andere Herangehensweise. Demnach muss die Oberkante der Fensterbrüstung 1,30 Meter unterhalb der Deckenunterkante liegen. In den Landesbauordnungen der restlichen 11 Bundesländer sind lediglich Angaben für solche Fenster geregelt, die als zweiter Fluchtweg gelten. Bei diesen dürfen die Fenster höchstens 1,20 Meter über dem Kellerfußboden liegen.

Unser Tipp: Möchten Sie wissen, wie die Voraussetzungen für ein ausgebautes Dachgeschoss lauten? Dann empfehlen wir Ihnen den Beitrag "Dachbodenausbau".

Wie Sie gemerkt haben, gibt es beim Kellerausbau und der Erweiterung als Wohnraum vieles zu beachten. Doch wenn Sie die obigen Punkte beherzigen, können Sie dem Kellerausbau gelassen entgegensehen. Gerne sind wir bei der neuen Grundriss-Gestaltung Ihres Kellergeschosses behilflich und stehen Ihnen auch für weiterführende Fragen zur Verfügung.

Zusammenfassung der rechtlichen Vorgaben aus den Landesbauordnungen:

*Gebäudeklasse 1:

• freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 Quadratmeter Grundfläche und
• freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude

Gebäudeklasse 2:

Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 Meter und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 Quadratmeter Grundfläche