Haus mit Einliegerwohnung – das sollten Sie unbedingt beachten

Was ist ein Haus mit Einliegerwohnung genau und wie ist die Idee entstanden?

Entstanden ist diese praktische Lösung in der Landwirtschaft: Die benötigten Landarbeiter wurden auf Bauernhöfen in kleinen Wohneinheiten entgeltlich untergebracht - als Einlieger. Dieser Ansatz wurde nach dem zweiten Weltkrieg im großen Stil aufgegriffen: Das im Jahr 1950 initiierte Erste Wohnungsbaugesetz hatte zum Ziel, bis 1956 rund 1,8 Millionen Sozialwohnungen zu schaffen. Dafür musste neu zu bauenden Einfamilienhäusern grundsätzlich über eine Einliegerwohnung verfügen, schließlich herrschte akuter Wohnungsmangel. Soweit die Theorie, in der Praxis wurden diese Wohnungen jedoch nicht dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt. Vielmehr nutzten die Eigentümer die Möglichkeit, hier ihre Familienangehörigen wie Eltern oder Großeltern komfortabel unterzubringen.

HINWEIS: Ein Haus mit Einliegerwohnung setzt voraus, dass die vermieteten Räume tatsächlich eine Wohnung darstellen, in denen eine selbständige Haushaltsführung möglich ist. Es gibt also Mindestvoraussetzungen, die die vermietete Wohnung erfüllen muss.

Beispiel: Vermieten Sie ein Zimmer Ihres Hauses inklusive Bad, aber keine Kochmöglichkeit dazu, ist der Mieter auf die Nutzung Ihrer Küche angewiesen. Deswegen handelt es sich lediglich um die Zimmervermietung - und das gilt auch, wenn der vermietete Wohnbereich grundsätzlich abgeschlossen ist.

Welche rechtlichen Bedingungen gelten für ein Haus mit Einliegerwohnung?

Um als Haus mit Einliegerwohnung anerkannt zu werden, muss zunächst eine entsprechende Baugenehmigung eingeholt werden. Das Einfamilienhaus muss grundsätzlich so geplant werden, dass es über eine zusätzliche und vor allem abgeschlossene Wohneinheit verfügt. Diese sollte über einen eigenen Eingang, ein Badezimmer und eine Kochmöglichkeit verfügen, aber insgesamt deutlich kleiner sein als die Wohnfläche des Einfamilienhauses, aber die Mindestgröße von 23 Quadratmetern nicht unterschreiten. Darüber hinaus ist es zwingend erforderlich, dass die Hauseigentümer das Gebäude auch wirklich bewohnen - es also nicht nur am Wochenende oder gelegentlich nutzen. Eine weitere wesentliche Voraussetzung ist die selbständige Vermietbarkeit, die regelmäßig mit der Tatsache kollidierte, dass die Einliegerwohnung nicht zwangsläufig als abgeschlossene Wohneinheit im Sinne der DIN 283 03/1951 sein musste. Wer will schon eine Wohnung mieten, in die die Hauseigentümer ohne Probleme eindringen können?

TIPP: Ein Haus mit Einliegerwohnung darf durchaus eine abgeschlossene Wohneinheit umfassen, um nach § 75 des Bewertungsgesetzes (BewG) steuerrechtlich anerkannt zu werden - und das kann sich lohnen.

Welche Vorschriften als der Hausbesitzer als Vermieter zu erfüllen?

Es liegt auf der Hand, dass in einem Haus mit Einliegerwohnung eine intensivere Nahe zwischen Vermieter und Mieter entsteht, als dies in einem Mehrfamilienhaus der Fall ist. Umso wichtiger ist es, im Mietvertrag alle relevanten Punkte umsichtig zu regeln, wie zum Beispiel:

• Der Mietvertrag sollte klar ausweisen, dass es sich um eine Einliegerwohnung handelt.
• Ebenso eindeutig sollte geregelt sein, ob die Räume möbliert oder unmöbliert vermietet werden und das hat Konsequenzen: Wird die Einliegerwohnung den Mietern möbliert angeboten, greifen die besonderen Regelungen des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das heißt zum Beispiel, dass viele Vorschriften zum Mieterschutz in puncto Beendigung des Mietvertrages, zur Mieterhöhung oder zur Befristung nicht. Im Prinzip können Sie zum 15. des Monats zum Ablauf desselben kündigen - mit einer Ausnahme:

HINWEIS Vermieten Sie die Einliegerwohnung dauerhaft an einen Mieter inklusive seiner Familie oder Personen, mit denen der Mieter einen gemeinsamen Haushalt auf Dauer gründet, dann gelten wieder die gesetzlichen Regelungen zum Mieterschutz, zur Mieterhöhung und auch zur Kündigung.

Klären Sie im Mietvertrag, wie gemeinschaftliche Einrichtungen zu nutzen sind - dazu zählen zum Beispiel Waschküche und Trockenräume, aber auch Keller, Garten oder die Waschmaschine.

Insbesondere der Garten kann zum Streitpunkt werden. Legen Sie also genau fest, wer den Garten nutzen und wie weit er umgestaltet werden darf - und wer die regelmäßige Pflege übernimmt.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Heizung: Wird die Heizungsanlage gemeinsam genutzt oder befindet sich in der Einliegerwohnung eine eigene Heizung? Wer übernimmt dann die Wartung? Wie erfolgt die Abrechnung der Heizungskosten?

Bewohnt der Eigentümer selbst das Haus, können die Heizungskosten auch nach Personenanzahl oder Quadratmetern erfolgen, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Damit sind wir bei den Betriebskosten bei einem Haus mit Einliegerwohnung: Nicht alle Kostenpositionen lassen sich auf den Mieter umlegen. Wenn der Mieter zum Beispiel den Garten nicht nutzen darf, muss er auch nicht für die Gartenpflege aufkommen. Auch das Thema Vorauszahlungen ist vertraglich festzulegen.

SCHON GEWUSST? Vorauszahlungen sind nicht zwangsläufig notwendig, denn als Vermieter können Sie die anfallenden Kosten auch noch nach Ablauf eines Jahres vom Mieter verlangen. Verlangen Sie jedoch einen monatlichen Abschlag, gilt die Jahresfrist.

Welchen Unterschied gibt es zwischen einem Haus mit Einliegerwohnung und einem Zweifamilienhaus?

Ein Zweifamilienhaus verfügt regelmäßig über zwei Wohneinheiten, die im Prinzip gleichwertig sind - und hier liegt der entscheidende Unterschied zum Haus mit Einliegerwohnung: Diese ist nämlich im Verhältnis zur Hauptwohnung in puncto Größe eher nachrangig. Trotzdem muss der Bebauungsplan beachtet werden, da hier die Nutzungsart von Gebäuden festgelegt ist. Sollten zwei Wohneinheiten pro Gebäude nicht zugelassen sein, können Sie einen Befreiungsantrag bei der Kommune stellen, um trotzdem eine Baugenehmigung für Ihr Haus mit Einliegerwohnung zu erhalten.