Alles Wissenswerte rund um die Bürgschaft bei Immobilien

Wenn Sie gerade dabei sind, eine Immobilie zu erwerben, dann wird Ihnen im Rahmen Ihrer Überlegungen und Recherchen sicherlich auch der Begriff der Immobilienbürgschaft begegnen bzw. begegnet sein. Eine Bürgschaft bei Immobilien ist eine Absicherung für den Kreditgeber/die Kreditgeberin.

Falls Sie als Kreditnehmer:in nicht mehr in der Lage sind, die Immobilienfinanzierung zu bedienen, springt der Bürge/die Bürgin ein. Dies reduziert das Risiko für die Bank und kann Ihre Chancen auf einen Immobilienkredit verbessern. Wichtig ist, dass der Bürge/die Bürgin über eine ausreichende Bonität verfügt. Dies wird durch eine Prüfung der entsprechenden finanziellen Verhältnisse sichergestellt. Wir haben die wichtigsten Informationen rund um die Bürgschaft bei Immobilien zusammengetragen.

Hinweis in eigener Sache: Der Einfachheit und Lesbarkeit halber haben wir uns entschieden, in diesem Text die früher übliche Variante der Ansprache zu verwenden. Selbstverständlich sind damit aber alle Geschlechter gemeint.

Welche Arten von Bürgschaften gibt es?

Beim Kauf oder der Finanzierung von Immobilien können unterschiedliche Arten von Bürgschaften eine Rolle spielen. Jede Bürgschaftsart hat spezifische Merkmale und Eignungen je nach individueller Situation und Risikobereitschaft:

Die Ausfallbürgschaft

Eine Ausfallbürgschaft ist eine besondere Form der Bürgschaft bei Immobilien, bei der der Bürge erst dann haftet, wenn der Gläubiger nachweislich beim Schuldner keine Befriedigung seiner Forderungen erlangen konnte. Das bedeutet, der Gläubiger muss zunächst alle Möglichkeiten der Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner ausgeschöpft haben, bevor er den Bürgen in Anspruch nehmen kann. Diese Art der Bürgschaft bietet dem Bürgen somit eine höhere Sicherheit, da er nicht unmittelbar bei Zahlungsausfall des Schuldners belangt wird. Im Kontext von Immobilien kann die Ausfallbürgschaft zum Beispiel bei der Finanzierung eine Rolle spielen, wenn Kreditinstitute zusätzliche Sicherheiten fordern.

Vorteile

• Eine Ausfallbürgschaft erhöht die Kreditwürdigkeit des Hauptschuldners und erleichtert somit den Zugang zu Immobilienfinanzierungen.
• Sie bietet dem Kreditgeber zusätzliche Sicherheit, da ein Bürge für die Rückzahlung des Kredits im Falle eines Ausfalls einsteht.
• Für den Hauptschuldner kann die Bürgschaft zu günstigeren Kreditkonditionen führen, da das Risiko für den Kreditgeber sinkt.
• Sie ermöglicht es Personen mit geringerer Bonität oder ohne ausreichende Sicherheiten, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten.
• Die Ausfallbürgschaft birgt für den Bürgen ein geringeres Risiko als eine volle Bürgschaft, da sie erst nach Ausschöpfung aller anderen Sicherheiten greift.

Nachteile

• Für den Bürgen besteht das Risiko, bei Ausfall des Hauptschuldners finanziell in Anspruch genommen zu werden.
• Eine solche Bürgschaft bei Immobilien kann zur Belastung der persönlichen Beziehung zwischen Bürge und Hauptschuldner führen, falls es zu Zahlungsschwierigkeiten kommt.
• Sie kann die Kreditfähigkeit des Bürgen einschränken, da potenzielle Verbindlichkeiten bei der eigenen Kreditwürdigkeit berücksichtigt werden.
• Die rechtlichen Folgen einer Bürgschaft sind komplex und für Laien oft nicht leicht zu durchschauen.
• Sollte der Bürge zur Zahlung herangezogen werden, kann dies zu erheblichen eigenen finanziellen Problemen führen.

Die selbstschuldnerische Bürgschaft bei Immobilien

Eine selbstschuldnerische Bürgschaft bei Immobilien ist eine Kreditabsicherung, bei der ein Bürge Bürgin für die Verbindlichkeiten des Hauptkreditnehmers gegenüber der Bank haftet. Im Gegensatz zu einer gewöhnlichen Bürgschaft muss die Bank beim Ausfall des Kreditnehmers nicht erst versuchen, ihre Forderungen einzutreiben, bevor sie sich an den Bürgen wendet.

Der Bürge verzichtet hierbei auf die Einrede der Vorausklage. Das bedeutet, dass er sofort in Anspruch genommen werden kann, sollte der Hauptkreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Diese Art der Bürgschaft ist insbesondere im Immobiliensektor relevant, da sie für Kreditgeber eine zusätzliche Sicherheit darstellt und oft Voraussetzung für die Gewährung eines Immobilienkredits ist.

Vorteile

• Eine selbstschuldnerische Bürgschaft kann die Kreditwürdigkeit des Hauptschuldners erhöhen und somit die Kreditvergabe erleichtern.
• Sie ermöglicht es Kreditnehmern, auch ohne ausreichende Sicherheiten an eine Finanzierung zu kommen.
• Durch diese Art der Bürgschaft bei Immobilien können sich Immobilienkäufer höhere Darlehenssummen leisten und somit ggf. größere oder besser gelegene Immobilien erwerben.
• Die selbstschuldnerische Bürgschaft bei Immobilien beschleunigt oft den Prozess der Kreditvergabe, da die Bank direkt beim Bürgen Ansprüche geltend machen kann.
• Sie dient als Sicherheit für den Kreditgeber und kann zu günstigeren Kreditkonditionen führen, da das Ausfallrisiko reduziert wird.

Nachteile

• Der Bürge geht ein hohes finanzielles Risiko ein, da er im Falle eines Zahlungsausfalls sofort haftet.
• Eine selbstschuldnerische Bürgschaft bei Immobilien kann die Kreditfähigkeit des Bürgen einschränken, da die Verpflichtung als potenzielle Verbindlichkeit zählt.
• Im schlimmsten Fall kann die Bürgschaft zur finanziellen Belastung werden, wenn der Hauptschuldner zahlungsunfähig wird.
• Die Aufhebung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft bei Immobilien ist oft kompliziert und an bestimmte Bedingungen geknüpft.
• Der Bürge hat gegenüber dem Kreditgeber weniger Schutzmechanismen, da er auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat, was bedeutet, dass er ohne vorherige Inanspruchnahme des Hauptschuldners/der Hauptschuldnerin zahlen muss.

Die Zeitbürgschaft

Eine Zeitbürgschaft ist eine spezielle Form der Bürgschaft bei Immobilien, die zeitlich begrenzt ist. Bei dieser Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Kreditgeber, für die Verbindlichkeiten des Hauptschuldners – in diesem Fall des Immobilienkäufers – bis zu einem bestimmten Zeitpunkt einzustehen. Sollte der Hauptschuldner bis zu diesem festgelegten Zeitpunkt die Verbindlichkeiten nicht beglichen haben, kann der Kreditgeber den Bürgen in Anspruch nehmen. Die Zeitbürgschaft bietet somit eine zusätzliche Sicherheit für den Kreditgeber, da sie das Risiko eines Kreditausfalls minimiert. Sie wird häufig genutzt, um die Bonität des Kreditnehmers zu stärken und die Kreditvergabe zu erleichtern. Nach Ablauf der festgelegten Zeit erlischt die Verpflichtung des Bürgen automatisch, sofern er nicht in Anspruch genommen wurde.

Vorteile

• Eine Zeitbürgschaft begrenzt das Risiko für den Bürgen, da sie nur bis zu einem festgelegten Zeitpunkt Gültigkeit besitzt.
• Sie bietet Kreditnehmern die Möglichkeit, trotz vorübergehender finanzieller Schwierigkeiten eine Finanzierung zu erhalten.
• Durch die klare Zeitbegrenzung dieser Art der Bürgschaft bei Immobilien wird der Bürge potenziell vor langfristigen Verpflichtungen geschützt.
• Kreditgeber können mit einer Zeitbürgschaft zusätzliche Sicherheiten gewinnen, ohne unbegrenzte Forderungen an den Bürgen stellen zu müssen.
• Die Zeitbürgschaft kann als Druckmittel dienen, damit der Hauptschuldner den Kredit fristgerecht zurückzahlt.

Nachteile

• Sollte der Hauptschuldner innerhalb der Frist nicht zahlen, wird der Bürge zur Zahlung herangezogen, was finanzielle Belastungen mit sich bringt.
• Die rechtliche Durchsetzung im Falle von Streitigkeiten kann für den Bürgen komplex und kostspielig sein.
• Es besteht das Risiko, dass der Kreditnehmer seine Zahlungsfähigkeit nicht innerhalb der festgelegten Zeit wiedererlangt.
• Diese Form der Bürgschaft bei Immobilien kann bei unerwarteten Ereignissen, wie zum Beispiel einer Wirtschaftskrise, zu einer finanziellen Falle für den Bürgen werden.
• Der Bürge muss sich bewusst sein, dass er im Zeitraum der Bürgschaft auf jeden Fall haftet, auch wenn seine eigene wirtschaftliche Situation sich verschlechtert.

Die Höchstbetragsbürgschaft

Eine Höchstbetragsbürgschaft ist ebenfalls eine spezielle Form der Bürgschaft bei Immobilien, bei der der Bürge sich gegenüber dem Gläubiger verpflichtet, nur bis zu einem im Vorfeld festgelegten Höchstbetrag für die Verbindlichkeiten des Hauptschuldners einzustehen. Dies bietet dem Bürgen den Vorteil, dass er das Risiko genau kalkulieren und begrenzen kann, da seine Haftung nicht über den vereinbarten Betrag hinausgeht. Für den Gläubiger bedeutet dies eine zusätzliche Sicherheit, insbesondere wenn Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Hauptschuldners bestehen. Im Kontext von Immobilien kann eine Höchstbetragsbürgschaft beispielsweise bei der Finanzierung oder beim Kauf zum Einsatz kommen, um das Ausfallrisiko für den Kreditgeber zu minimieren.

Vorteile

• Diese Form der Bürgschaft bei Immobilien begrenzt das Risiko für den Bürgen, da sie nur bis zu einem festgelegten Maximalbetrag gilt.
• Sie bietet dem Kreditgeber Sicherheit, dass die Bürgschaft nicht unbegrenzt ist und somit das Ausfallrisiko reduziert.
• Die Bürgschaft kann schneller abgewickelt werden, da der Bürge und der Gläubiger nicht bei jeder Kreditänderung neu verhandeln müssen.
• Sie ist flexibel einsetzbar und kann bei verschiedenen Kreditarten als Sicherheit dienen.
• Die klare Begrenzung des Bürgschaftsbetrags erleichtert die Finanzplanung für den Bürgen.

Nachteile

• Trotz der Begrenzung kann die Inanspruchnahme einer solchen Bürgschaft bei Immobilien die finanzielle Lage des Bürgen Bürgin erheblich belasten.
• Es können zusätzliche Kosten für die Bereitstellung der Bürgschaft anfallen, die die Kreditkosten insgesamt erhöhen.
• Der Bürge muss möglicherweise Sicherheiten stellen oder Bonitätsnachweise erbringen, um als Bürge akzeptiert zu werden.
• Die Bürgschaft kann das Kreditvolumen, das der Bürge für eigene Zwecke erhalten kann, reduzieren.
• Bei einer Inflation oder Währungsabwertung kann der realwirtschaftliche Wert der Bürgschaftssumme erodieren.

Wann wird eine Bürgschaft bei Immobilien benötigt?

Eine Bürgschaft bei Immobilien wird häufig dann erforderlich, wenn Kreditnehmer die von Banken geforderte Kreditwürdigkeit oder Sicherheiten nicht vollständig erfüllen können. Insbesondere beim Immobilienerwerb, wo hohe Finanzierungssummen üblich sind, dient die Bürgschaft als zusätzliche Absicherung für die finanzierende Bank.

Dies kann der Fall sein, wenn das Einkommen des Käufers als nicht ausreichend angesehen wird oder er nicht genügend Eigenkapital vorweisen kann. Eine Bürgschaft kann auch dann nötig werden, wenn die zu finanzierende Immobilie selbst als Sicherheit nicht ausreicht oder bei besonderen Konstellationen wie der Finanzierung eines Bauvorhabens. Sie verstärkt das Vertrauen der Bank in die Rückzahlungsfähigkeit des Darlehens und ermöglicht so oft erst die Kreditvergabe.

Welche Unterlagen werden für eine Bürgschaft bei Immobilien benötigt?

Für eine Bürgschaft bei Immobilien sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

• Selbstauskunft des Bürgen: Dazu gehören persönliche Informationen sowie Angaben zu Einkommen und Vermögen.
• Schufa-Auskunft des Bürgen: Sie dient dazu, die Kreditwürdigkeit zu überprüfen.
• Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen oder Einkommensteuerbescheide zeigen die finanzielle Leistungsfähigkeit des Bürgen.
• Vermögensnachweise: Hierzu zählen Kontoauszüge, Depotauszüge oder Nachweise über Immobilienbesitz.
• Bürgschaftserklärung: Ein formalisiertes Dokument, in dem sich der Bürge verpflichtet, für die Verbindlichkeiten des Hauptschuldners einzustehen.

Neben den vorgenannten Unterlagen gehören natürlich auch die kompletten Schriftstücke zur Finanzierungsanfrage (u.a. alle Objektunterlagen) dazu. Diese Dokumente ermöglichen es dem Kreditgeber das Risiko der Bürgschaft einzuschätzen und zu entscheiden, ob die Bürgschaft akzeptiert wird.

Bei Immobilienbürgschaften prüfen Banken oft auch das Verhältnis des Bürgen zum Hauptschuldner, da dies die Wahrscheinlichkeit einer Zahlung bei Ausfall beeinflussen kann. Letztlich muss der Bürge voll geschäftsfähig sein und darf keine negativen Einträge im Grundbuch haben, falls Immobilien als Sicherheit dienen.

Rechten und Pflichten

Unabhängig davon, ob Sie als Bürge oder Hauptschuldner für eine Bürgschaft bei Immobilien auftreten – für alle Parteien ergeben sich erhebliche Verpflichtungen:

Rechte und Pflichten für Bürgen

Als Bürge besteht das Risiko vor allem darin, dass Sie für die Schulden des Hauptschuldners/ aufkommen müssen, falls dieser seinen Zahlungen nicht nachkommt. Sie sind gegenüber dem Gläubiger haftbar, was bedeutet, dass der Gläubiger sich im Falle eines Zahlungsausfalls direkt an Sie wenden kann. Es ist wichtig, sich vor Augen zu führen, dass Ihre eigene Bonität und finanzielle Flexibilität durch die Übernahme einer Bürgschaft beeinträchtigt werden können.

Zu Ihren Pflichten als Bürge zählen:

• Zahlungsverpflichtung: Ihre Hauptpflicht bei einer Bürgschaft bei Immobilien ist die Zahlung der Schuld, wenn der Hauptschuldner seinen Verbindlichkeiten nicht nachkommt. Die Zahlungsverpflichtung tritt ein, sobald der Kreditgeber eine Forderung nach der Zahlung stellt und der Schuldner dieser nicht nachkommt.
• Informationspflicht: Sie müssen sich über den aktuellen Stand der finanziellen Verpflichtungen, für die Sie bürgen, informieren und auf dem Laufenden halten. Als Bürge können Sie auch verpflichtet sein, den Kreditgeber über Änderungen Ihrer eigenen finanziellen Situation zu informieren.
• Übernahme der Kosten: Neben der Hauptforderung können Sie auch für die durch die Eintreibung der Schuld entstehenden Kosten haftbar gemacht werden, einschließlich Gerichtskosten und Anwaltskosten.

Zu Ihren Rechten als Bürge zählen:

• Informationsrecht: Als Bürge haben Sie das Recht, vom Gläubiger/von der Gläubigerin Informationen über den Stand der Hauptschuld zu verlangen. Dies ist besonders wichtig, um zu beurteilen, wann Ihre eigene Bürgschaftsverpflichtung potenziell wirksam werden könnte.
• Rückgriffsrecht (Regressanspruch): Nach der Zahlung der Schuld haben Sie das Recht, sich an den Hauptschuldner zu wenden, um die von Ihnen geleisteten Zahlungen zurückzufordern. Dies beinhaltet das Recht, vom Hauptschuldner die Erstattung der geleisteten Beträge sowie der angefallenen Kosten zu verlangen.
• Einrederecht: Unter bestimmten Umständen können Sie Einreden erheben, die auch dem Hauptschuldner zustehen würden, wie zum Beispiel die Verjährung der Hauptforderung.
• Aufrechnungsrecht: Falls Sie eigene Forderungen gegen den Gläubiger haben, können Sie unter bestimmten Umständen diese gegen die Forderungen aus der Bürgschaft bei Immobilien aufrechnen.
• Beendigung der Bürgschaft: Sie können unter bestimmten Voraussetzungen die Aufhebung der Bürgschaft verlangen, zum Beispiel wenn sich das Risiko der Bürgschaft unzumutbar erhöht oder der Kreditnehmer seine finanzielle Situation deutlich verbessert hat.

Überprüfen Sie vor der Übernahme einer Bürgschaft unbedingt Ihre Rechte und Pflichten sorgfältig. Eine Bürgschaft bei Immobilien ist ein bindender rechtlicher Vertrag, der Sie unter Umständen erheblichen finanziellen Risiken aussetzt. Daher ist es ratsam, sich vor einer Bürgschaftsübernahme rechtlich beraten zu lassen, um die Tragweite dieser Verpflichtung vollständig zu verstehen.

Rechte und Pflichten für Hauptschuldner

Zu Ihren Rechten als Hauptschuldner zählen:

• Recht auf faire Behandlung: Sie haben das Recht, von Gläubiger und Bürge fair und respektvoll behandelt zu werden. Dies schließt das Recht ein, nicht irreführend oder täuschend über die Bedingungen des Kredits informiert zu werden.
• Recht auf Information: Sie haben das Recht, vom Gläubiger Informationen über den Stand der Schuld, den Stand der Zahlungen und über alle mit der Bürgschaft bei Immobilien zusammenhängenden Angelegenheiten zu erhalten. Dies hilft Ihnen, den Überblick über Ihre finanziellen Verpflichtungen zu behalten.
• Verhandlungsrecht: Sie haben das Recht, mit dem Gläubiger über die Konditionen des Kredits zu verhandeln, einschließlich der Zinssätze, Rückzahlungspläne und anderer relevanter Bedingungen.
• Recht auf vorzeitige Rückzahlung: In vielen Fällen haben Sie das Recht, Ihre Schuld vorzeitig zurückzuzahlen, oft ohne zusätzliche Strafgebühren. Dies muss jedoch im Kreditvertrag spezifiziert sein.

Diese Rechte und Pflichten bilden die Grundlage für das Verhältnis zwischen Ihnen, Gläubiger und Bürgen. Die genaue Ausgestaltung kann je nach den spezifischen Bedingungen des Kredits und der lokalen Gesetzgebung variieren. Es ist wichtig, dass Sie alle Vertragsbedingungen gründlich verstehen und bei Unklarheiten rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, um Ihre Rechte und Pflichten für eine Bürgschaft bei Immobilien vollständig zu verstehen und zu erfüllen.

Welche Alternativen gibt es zur Bürgschaft bei Immobilien?

Als Alternative zur Bürgschaft bei Immobilien können andere Sicherheiten wie Hypotheken, Grundschulden oder auch Versicherungen wie eine Restschuldversicherung dienen. In manchen Fällen kann auch eine höhere Eigenkapitalquote des Kreditnehmers eine Bürgschaft ersetzen

Wie bei allen wichtigen Entscheidungen im Leben gilt auch hier – Ruhe bewahren und ausreichend Zeit nehmen, alles zu überdenken. Lassen Sie sich von Fachpersonen beraten, damit es für Sie – sei es als Bürge oder aber als Kreditnehmer – hinterher kein böses Erwachen gibt. Wir unterstützen Sie gerne, wenn es beispielsweise um bemaßte Grundrisse oder qualifizierte Wohnflächenberechnungen geht.