Was ist eigentlich ein Bodengutachten

Wenn Sie gerade in der Planungsphase für den Neubau eines Hauses sind – unabhängig davon, ob es sich um ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder ein Mehrgenerationenhaus handelt –, ist in der Regel ein Bodengutachten für das Baugrundstück notwendig. Wir erklären Ihnen, was das eigentlich ist, wozu Sie ein solches Gutachten benötigen und geben Ihnen weitere nützliche Informationen zu diesem Thema.

Bodengutachten – eine Definition

Ein Bodengutachten ist ein geotechnischer Bericht, der von einem Sachverständigen für Geotechnik erstellt wird. Es gibt Aufschluss über die Beschaffenheit des Bodens und untersucht, ob das Baugrundstück überhaupt für den Neubau Ihres gewünschten Projekts nutzbar ist. Darüber hinaus wird so auch festgestellt, ob mit giftigen Altlasten zu rechnen ist. Dabei berücksichtigt ein Bodengutachten sowohl die Eignung des Grundstücks für den Bau eines Hauses mit und/oder ohne Keller als auch die Wechselwirkungen mit dem vorhandenen Grundwasser und der Bebauung in der Nachbarschaft.

Auf den ersten Blick können Sie oftmals nicht erkennen, ob sich Ihr Baugrundstück tatsächlich für Ihr Bauprojekt eignet. Daher ist ein Baugutachten wichtig für jede weitere Planung, denn es zeigt u.a. auch auf, welche Verbesserungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen, damit Ihr zukünftiges Zuhause auf festem Boden steht.

Von besonderer Bedeutung ist ein Bodengutachten für Statiker:innen (oder Tragwerksplaner:innen), denn es dient als Basis für den Standsicherheitsnachweis (sofern dieser verlangt wird) und ist außerdem die Grundlage, um das Maß für das Fundament und die Bodenplatte des Hauses zu berechnen.

Gut zu wissen: Andere Bezeichnungen für das Bodengutachten sind übrigens Gründungsgutachten, Baugrundgutachten oder bodenmechanisches Gutachten.

Wann ist ein Bodengutachten sinnvoll?

Wie bereits erwähnt, informiert ein bodenmechanisches Gutachten über den geologischen Aufbau und die Grundwasserverhältnisse des Grundstückes. Außerdem kann so auch festgestellt werden, ob sich im Boden eventuell (giftige) Altlasten versteckt haben, die dort in der Vergangenheit einfach vergraben wurden.

Auch wenn ein Bodengutachten gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, ist es empfehlenswert, ein solches in Auftrag zu geben. Idealerweise bereits bevor Sie das Grundstück kaufen. Unter Umständen vermeiden Sie so böse Überraschungen und vor allem beträchtliche Zusatzkosten: Denn schließlich wissen Sie nach Gutachtenerstellung ganz genau, was Sie erwarten wird und können Ihr Bauprojekt entsprechend planen. So muss jedes Gebäude an die Besonderheiten des Bodens angepasst werden. Ein felsiger Untergrund hat andere Anforderungen als beispielsweise ein Boden mit einem hohen Grundwasserstand. Bei einem Boden mit überdurchschnittlicher Radon-Belastung (in den Regionen deutscher Mittelgebirge ist die Radon-Belastung beispielsweise höher als in der norddeutschen Tiefebene) müssen besondere Schutzmaßnahmen getroffen. Und wenn Sie Ihr Haus – ohne es zu wissen - auf sandigem Untergrund bauen, kann es passieren, dass es später absackt.

Sie sehen also: Ohne Baugrundgutachten kann es unter Umständen zu sehr hohen Folgekosten kommen. Außerdem ist ein solches Gutachten für Sie auch eine gewisse Absicherung, denn hat der Gutachter/die Gutachterin zum Beispiel nicht darauf hingewiesen, dass der Baugrund sandig ist, übernimmt er/sie die Haftung für diese Aussage und damit auch eventuell später die Folgekosten, die daraus entstehen können.

Inhalte eines Bodengutachtens

In einem Bodengutachten werden zum einen der Aufbau des Bodens und seine bodenmechanischen Eigenschaften (wie beispielsweise die Tragfähigkeit) beurteilt. Zum anderen werden Empfehlungen für durchzuführende Maßnahmen beim Hausbau vorgeschlagen (beispielsweise zum Fundament und/oder zur Baugrubenverfüllung).

Teil 1 - Bodenklassen

In der Regel erläutert der erste Teil eines jeden bodenmechanischen Gutachtens, welcher Bodenklasse der Boden Ihres Baugrundstücks angehört. Diese spielen bei der Beurteilung der Tragfähigkeit eine wichtige Rolle. Insgesamt gibt es 6 verschiedene Bodenklassen:

• Bodenklasse 1 – Oberboden
• Bodenklasse 2 – fließende Bodenarten
• Bodenklasse 3 – leicht lösbare Böden
• Bodenklasse 4 – mittelschwer lösbare Böden
• Bodenklasse 5 – schwer lösbare Böden
• Bodenklasse 6 – schwer lösbarer Fels

Die Bodenklasse ist wichtig für die Ermittlung der Baukosten. Enthält der Boden zu hohe Anteile aus Böden der Klasse 2 (zu weich) oder der Klasse 6 (zu hart), können sich die Kosten unter Umständen erheblich erhöhen.

Teil 2 – weitere Informationen

Teil 2 des Gutachtens enthält Informationen rund um das Fundament des geplanten Bauwerks. Außerdem sind hier auch die Maßnahmen zur Dämmung und Abdichtung bei hohem Grundwasserspiegel zu finden.

Die wichtigsten Inhalte in der Übersicht:

• Aufbau des Baugrunds
• Bodenart
• Bodenkennwerte
• Tragfähigkeit
• Setzungsverhalten
• Grundwasservorkommen und daraus resultierende Belastungen
• Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser (Regen, Bewässerungsanlagen)
• Frostsicherheit
• Ausführung/Vorgaben für den Erdbau (Aushebung)
• Informationen zu Abdichtung des Bauwerks (einfaches Mauerwerk im Keller oder wasserdicht?)
• Eventuelle Belastungen oder Schadstoffe (erweitertes Bodengutachten)

Erweitertes Bodengutachten

Wenn Sie den Verdacht haben, dass es auf Ihrem Baugrundstück unter Umständen zu weiteren Problemen kommen kann, sollten Sie ein erweitertes Bodengutachten beauftragen, das mögliche Schadstoffbelastungen untersucht und/oder den Boden auf Altlasten (das können auch Blindgänger-Bomben sein) überprüft. Daraus lassen sich dann weitere Maßnahmen ableiten – beispielsweise zur korrekten Abdichtung oder zur Entsorgung von Altlasten.

Kosten für ein Bodengutachten

Rechnen Sie damit, dass Sie für die Erstellung eines Baugrundgutachtens zwischen 1.000 und 2.500 Euro bezahlen müssen. Natürlich sind diese Kosten abhängig von der Größe Ihres Baugrundstücks, dem Aufwand der Analyse und dem Baugebiet. Hier kann es regionale Unterschiede geben. Der Richtwert für einen Preis liegt etwa bei 5 Euro pro Quadratmeter Grundfläche. Wenn Sie ein Haus mit Keller planen, verteuert sich das Bodengutachten um rund 15 bis 20 Prozent.

Gut zu wissen: Wie bei vielen anderen Dienstleistungen gilt auch hier: Holen Sie sich Angebote von verschiedenen Gutachtern/Gutachterinnen ein und lassen Sie sich Beispielgutachten zeigen. Entscheiden Sie sich dann nicht unbedingt für das preisgünstigste Angebot, sondern für das mit der ausführlichsten Analyse.

Ein aussagekräftiges Bodengutachten mag Ihnen anfangs unnötig erscheinen, kann aber dafür sorgen, Sie vor horrenden Mehrkosten, die unter Umständen erst sehr viel später anfallen, zu schützen. Wir hoffen, dass unsere Informationen für Sie wertvoll waren und unterstützen Sie gerne dabei, den passenden Grundriss für Ihr Bauvorhaben zu erstellen.