Ablauf der Teilungserklärung eines Mehrfamilienhauses

1 Welche Dokumente brauchen Sie und woher bekommen Sie diese?

Folgende Dokumente werden bei der für eine Aufteilung notwendigen Teilungserklärung eines Mehrfamilienhauses benötigt:

1.1 Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist ein Grundriss, in dem die Flächen der einzelnen Wohneinheiten sowie die Flächen von Sonder- und Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft dargestellt werden. Neben dem Grundriss müssen auch noch ein Schnitt sowie eine Ansicht des Gebäudes, alle im Maßstab 1:100, erstellt werden. Hinzu kommt, dass die einzelnen Wohneinheiten nummeriert werden. Die jeweiligen Flächenanteile der Beteiligten einer Eigentümergemeinschaft (auch Miteigentumsanteil MEA genannt) werden nicht in Quadratmeter, sondern in Prozent (1/100 oder 1/1000) angegeben. Achtung: Ohne den Aufteilungsplan ist keine Abgeschlossenheitserklärung / Abgeschlossenheitsbescheinigung möglich!

1.1.1 Wer erstellt einen Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan wird i.d.R. von Planern/Planerinnen erstellt, entweder von Architekten/Architektinnen oder Bauingenieure/Bauingenieurinnen.

Gut zu wissen #1: Informieren Sie sich vorab bei Ihrem zuständigen Bauamt, welche Voraussetzungen der Aufteilungsplan erfüllen muss, da es hier von Bundesland zu Bundesland Unterschiede geben kann.

Gut zu wissen #2: Auch wir vom Grundriss Butler sind Ihnen bei der Erstellung Ihres Aufteilungsplans für die Teilungserklärung Ihres Mehrfamilienhauses behilflich.

1.2 Abgeschlossenheitsbescheinigung / Abgeschlossenheitserklärung

Die Abgeschlossenheitserklärung/Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine formelle Bestätigung dafür, dass die einzelnen Wohneinheiten über separate abschließbare Zugänge sowie ein eigenes Bad und eine Küche verfügen. Der unabhängige Zutritt und die einzelne Nutzung sind die bautechnische Grundvoraussetzung für die Erteilung dieser Erklärung/Bescheinigung.

1.2.1 Wer erstellt eine Abgeschlossenheitserklärung / Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Beteiligten einer Eigentümergemeinschaft können die notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bauamt beantragen. Beachten Sie dabei, dass dazu vorab der Aufteilungsplan fertiggestellt sein muss.

1.3 Gemeinschaftsordnung

Die Eigentümergemeinschaft legt in dieser Gemeinschaftsordnung fest, welche Rechte und Pflichten sich die Eigentümer untereinander einräumen. Darüber hinaus kann hier auch eine Hausordnung vereinbart werden, dies ist aber nicht zwingend notwendig.

1.3.1 Wer erstellt eine Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung wird von allen Beteiligten der Eigentümergemeinschaft erstellt. Hierbei sollten Sie wissen, dass es nicht zwingend eine individuell vereinbarte Gemeinschaftsordnung sein muss. Oftmals wird von der Eigentümergemeinschaft vereinbart, dass stattdessen die Ordnung laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gilt.

2 Ablauf einer Aufteilung

Orientieren Sie sich entlang der folgenden Schritte, um die Teilungserklärung einer Immobilie durchzuführen:

Schritt A – Aufteilungsplan vom Planer (oder Grundriss Butler) erstellen lassen

Schritt B – Abgeschlossenheitserklärung/-bescheinigung beim Bauamt beantragen

Schritt C – Weitere Unterlagen / Vereinbarung für die Teilungserklärung eines Mehrfamilienhauses zusammenstellen

Eine Besonderheit hierbei ist, dass bei einer Eigentümergemeinschaft laut § 3 WEG ein Teilungsvertrag zusätzlich vorgelegt werden muss, dessen Unterschriften vom Notar beglaubigt sind. Anders sieht es bei alleinigen Eigentümern/Eigentümerinnen von Mehrfamilienhäusern aus, die eine Aufteilung des Objekts vornehmen möchten. Diese müssen lediglich gegenüber dem Grundbuchamt eine Erklärung über den alleinigen Eigentumsanspruch abgeben.

Schritt D – Notartermin für die Beurkundung oder Beglaubigung der Teilungserklärung vereinbaren

Die Teilungserklärung an sich kann beim Notar/bei der Notarin beurkundet werden (Kosten sind dabei abhängig vom Verkehrswert der Immobilie) oder aber die Eigentümergemeinschaft lässt die Unterschriften in der Teilungserklärung vom Notar beglaubigen (Kostenpunkt circa 150 EUR).

Schritt E – Teilungserklärung im Grundbuch eintragen lassen

Bei einer Beurkundung der Teilungserklärung wird der/die Notar:in die Eintragung ins Grundbuch direkt vornehmen – daher besteht bei dieser Variante kein Handlungsbedarf. Wenn allerdings eine Beglaubigung der Unterschriften in der Teilungserklärung erfolgte, muss die Eigentümergemeinschaft die Unterlagen beim Grundbuchamt einreichen.

3 Welche Rolle spielt die Immobilienart bei der Aufteilung?

Da es diverse Immobilienarten gibt, unterscheidet sich dementsprechend eine Aufteilung oder die damit einhergehenden Anforderungen:

Mehrfamilienhaus (ein Objekt mit mehr als zwei Wohnungseinheiten): Die Teilungserklärung eines Mehrfamilienhauses sieht das Aufsplitten der Gebäudeflächen in Sonder- und Gemeinschaftseigentum vor. In der Teilungserklärung müssen besonders die Vereinbarungen hinsichtlich Stimmrechte der Beteiligten einer Wohnungseigentümergemeinschaft, Organisation der Wohnungseigentümerversammlung, Abmachungen zur Bestellung des Hausverwalters/der Hausverwalterin, die Hausordnung sowie die Zuordnung der Kosten und Lasten dokumentiert werden.

Reihenhaus und Doppelhaus: Bei diesen beiden Immobilienarten wird bei einer Aufteilung ebenso eine Trennung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum vorgenommen. Allerdings wird anders als bei der Teilungserklärung eines Mehrfamilienhauses keine Vereinbarung zu Stimmrechten, Wohnungseigentümerversammlung, Hausverwalter:in oder Hausordnung notwendig. Darüber hinaus ist vielen Eigentümer:innen eines Reihen- oder Doppelhauses nicht bewusst, dass sich Bauteile wie Haustür, Fassade, tragende Innenwände und Dach im Gemeinschaftseigentum befinden. Damit sind Änderungen immer nur mit Zustimmung des anderen Besitzers/der anderen Besitzerin möglich.

Unbebautes Grundstück: Bei unbebauten Grundstücken können ebenfalls Aufteilungen vorgenommen werden. Diese werden jedoch nicht wie die Teilungserklärung für Mehrfamilienhäuser durchgeführt, sondern entweder nach ideeller Teilung oder Realteilung.